Locazione a canone libero: 5 cose da sapere

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Introduzione

Il contratto di locazione a canone libero (detto anche 4+4) è stato introdotto dalla legge 431 del 1998 ed è una forma di locazione che prevede che siano il locatore (colui che possiede il bene immobile) e il futuro inquilino (o conduttore) a decidere quale sarà il canone relativo all'affitto. Sono la durata del contratto e l'importo del canone gli aspetti salienti che differenziano la locazione a canone libero da quella detta a canone convenzionato. Sono inoltre ugualmente a carico di entrambe le parti le spese relative alla registrazione del contratto. Analizziamo adesso 5 cose da sapere in merito a questa forma di contratto.

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Attestato di Prestazione Energetica obbligatorio

È necessario che il locatore richieda ad un professionista il rilascio di un 'Attestato di Prestazione Energetica (APE) e lo fornisca al conduttore insieme ad una copia del contratto. Se egli non dovesse ottemperare a ciò, entrambe le parti potrebbero essere passibili di una sanzione amministrativa. Tale sanzione non esonererebbe comunque il locatore dal presentare in seguito, entro 45 giorni, il suddetto documento (vedi legge n. 90 del 3 agosto 2013).

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Durata e rinnovo del contratto

La durata legale minima del contratto di locazione a canone libero è fissata per legge a quattro anni, ed è previsto allo scadere di questo termine il rinnovo automatico per altri quattro. Ciò non avviene quando il locatore intende avvalersi del proprio diritto di disdetta. Egli potrà farlo solo se informa l'inquilino almeno sei mesi prima e contestualmente presentando tale richiesta in forma scritta e corredata da ben dettagliate e valide motivazioni (queste previste dall'art. 3 comma 1 della legge 431/98). Pena l'obbligo del locatore o a risarcire l'inquilino o a ripristinare il contratto. Alla seconda scadenza del contratto il rinnovo è automatico a meno che non venga presentata da uno dei contraenti una proposta di rinnovo che evidenzi le proposte in merito alle nuove condizioni di contratto.

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Recesso da parte dell'inquilino

Diversamente da quanto appena visto per il locatore, l'inquilino può recedere dal contratto in qualsiasi momento e prima della sua scadenza. Ciò può avvenire previa comunicazione scritta al locatore almeno sei mesi prima e soprattutto dietro ragioni realmente gravi e tali da giustificare la richiesta di recesso.

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La cauzione

Il conduttore è tenuto a versare al locatore una cauzione al massimo pari a tre mensilità (mesate morte). Il locatore dal canto suo deve versare al conduttore annualmente un interesse pari al tasso legale sulla cauzione ricevuta. Quest'ultimo è anche tenuto, al termine del contratto, a riconsegnare l'immobile nelle sue condizioni originarie.

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La sublocazione

Il conduttore può avvalersi direttamente della facoltà di sublocare l'immobile a condizione che tale azione non sia espressamente vietata dal contratto e previa comunicazione scritta al locatore. Se la sublocazione è vietata dal contratto il conduttore può comunque richiedere la modifica del contratto. Ciò avviene a mezzo di scrittura privata e dopo la registrazione del contratto di sublocazione all'Agenzia delle Entrate.

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