Le caratteristiche di un contratto di locazione commerciale

Il Codice Civile tratta la locazione all´art. 1571, definendola come "il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all´altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo". Il Codice Civile deroga la disciplina della locazione di immobili urbani ad uso non abitativo alla Legge 392 del 1978, definendo quali sono le caratteristiche di un contratto di locazione commerciale.

Il contratto di locazione commerciale deve avere una durata minima di sei anni per tutte le attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, nonché per l´esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo. La durata del contratto di locazione non può essere inferiore a nove anni per immobili adibiti ad attività alberghiere e teatrali. Qualora venga fissata convenzionalmente una durata inferiore rispetto a quelle minime stabilite, o non venga affatto determinata, si ritiene applicata la durata minima prevista dalle norme di legge.

Per i contratti con durata minima fissata a sei anni, la legge prevede un rinnovo tacito di sei anni, mentre i contratti con durata minima di nove anni vengono rinnovati tacitamente per nove anni. Il rinnovo non avviene se una delle parti comunica tramite raccomandata entro 12 mesi (per contratti da sei anni) o 18 mesi (per quelli da nove) la volontà di non rinnovare il contratto. Il locatore può negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza qualora intendesse: adibire il locale all'´abitazione propria, del coniuge, o dei parenti entro il secondo grado; adibire il locale all´esercizio in proprio, da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado di attività commerciali, o destinare il locale a pubbliche amministrazioni, enti pubblici o in generale all´esercizio di attività con finalità istituzionali; demolire, ristrutturare o restaurare l´immobile.

Qualora il rapporto di locazione di immobili commerciali venga cessato dal locatore per motivi diversi dall´inadempimento, la disdetta o il recesso del conduttore, quest´ultimo ha diritto ad un´indennità pari a 18 mensilità pari all´ultimo canone corrisposto, o 21 mensilità nel caso dell´esercizio di attività alberghiere. Le medesime indennità vengono corrisposte al conduttore qualora, entro un anno dalla fine del contratto di locazione, il locale venga adibito all´esercizio di attività incluse nella medesima categoria merceologica dell´attività esercitata dal conduttore uscente.

Nelle facoltà del conduttore rientra la possibilità di sublocare l´immobile o cedere il contratto di locazione senza che vi sia il consenso del locatore. Necessaria è, però, la contemporanea cessione o sublocazione dell´azienda, nonché la comunicazione al locatore tramite raccomandata. Il locatore può opporsi entro 30 giorni per gravi motivi.

Il conduttore ha diritto di prelazione sia nel caso il locatario intenda vendere l´immobile locato, sia qualora intenda locare a terzi l´immobile. Nel primo caso il locatore deve dare comunicazione al conduttore della propria intenzione tramite atto notificato da un ufficiale giudiziario, il conduttore ha a disposizione un termine di sessanta giorni per esercitare il diritto di prelazione. Nel caso in cui il locatore intenda locare il locale a terzi, ha l´obbligo di notificare tale volontà al conduttore tramite raccomandata, e questi ha a disposizione sessanta giorni per esercitare il diritto di prelazione.