Differenze tra locazione e affitto

I termini affitto e locazione vengono usati nel linguaggio comune come sinonimi e per indicare indifferentemente lo stesso tipo di contratto e situazioni giuridiche. In realtà, esistono sostanziali differenza tra affitto e locazioni, tanto è vero che il codice civile dedica articoli distinti per regolarli.
La locazione è definita dall?articolo 1571 come un contratto con la quale un soggetto, detto locatore, si obbliga a concedere l?utilizzo di un bene mobile o immobile al locatario per un determinato periodo di tempo, in cambio di un corrispettivo in denaro. L?affitto è regolato dall?articolo 1615 del Codice Civile e prevede che una parte concede ad un terzo la gestione e godimento della cosa produttiva mobile o immobile, per un determinato periodo, dietro il pagamento di un canone e rispettandone la destinazione d?uso. Due definizioni in apparenza molto simili ma che nascondono diverse differenze.

La prima differenza sostanziale tra locazione e affitto riguarda l?oggetto del contratto. Nel primo caso, è rappresentato da beni mobili e immobili che non sono legati ad un?attività produttiva. Mentre l?affitto ha per oggetto beni mobili e immobili produttivi di ricchezza, come può essere una casa, un terreno, un locale a uso commerciale o un?azienda. Ad esempio, se oggetto del contratto è un capannone vuoto si parla di locazione, se si concede l?uso di uno con dentro macchinari e attrezzature che consentono lo svolgimento di attività di impresa, si tratta di affitto.

In entrambi i contratti, il locatario e l?affittuario possono utilizzare il bene rispettandone la destinazione economica, con la differenza che il secondo può anche godere dei frutti e utilità derivanti dal bene. Ad esempio, nel caso di un affittuario di un terreno, se coltiva patate e le vende, può trattenere il ricavo di tale vendita oltre che gli ortaggi.

Il conduttore o locatario può sublocare il bene senza chiedere il permesso al proprietario, ma non può cedere il contratto senza il consenso di quest'ultimo. Facoltà non ammesse per l'affittuario, che non può subaffittare il terreno o alti beni mobili e immobili salvo non ottenga l'autorizzazione dell'affittante.

Un base all?articolo 1567 del codice civile, il contratto di locazione si rinnova tacitamente, se il locatore non comunica la disdetta prima della scadenza. Mentre per il rinnovo del contratto di affitto ci deve essere un consenso delle parti.

Nel caso in cui il bene venga alienato a terzi, nel caso di locazione viene ceduto anche il contratto e il locatario dovrà continuare a pagare i canoni al nuovo proprietario. Mentre il contratto di affitto non può essere ceduto salvo non vi sia il consenso delle parti interessate.