Come verificare la divisione delle spese condominiali

In base alle normative vigenti tutte le abitazioni che contano più di quattro unità immobiliari devono nominare un amministratore di condominio.
Una volta presa la carica, l'amministratore dovrà occuparsi non solo della gestione contabile dello stesso, ma anche della divisione delle spese per ogni singola unità immobiliare.
In questa guida si cercherà di spiegare in maniera chiara e semplice in che modo avvengono le ripartizioni delle spese condominiali e come verificare che siano corrette.

Prima di tutto bisogna capire come lavora l'amministratore e cosa fa nell'esercizio delle sue funzioni. Quindi, è necessario conoscere come funziona il pagamento delle spese condominiali. Inoltre, sapere in base a cosa si pagano e come vengono ripartite. Cominciamo chiarendo che le spese condominiali si pagano in base ai millesimi così come indicati nelle tabelle millesimali. Si parte da una base comune: la somma di tutte le unità private che compongono l'edificio. Tra cui appartamenti, negozi, soffitte, cantine, garage e simili. Questi, infatti, formano un totale di mille millesimi. In base alla metratura dell'unità immobiliare, delle sue pertinenze, ed alla posizione e destinazione, viene stabilita la quota millesimi dell'appartamento in cui abitate.

I millesimi vengono stabiliti una volta per tutti nel momento in cui si insedia l'amministratore. Mentre, se si tratta di edifici recenti, al momento della prima vendita. Le tabelle millesimali sono, quindi, fisse. Invece, in caso si avvertano degli errori, che influiscono sulla quota di spese che pagate, è necessaria la richiesta di revisione. In base alla quota di proprietà, o di uso se si è in affitto. Viene infatti stabilita la quota che si deve pagare per il buon mantenimento degli spazi comuni e per le spese di gestione comuni, come, ad esempio, le spese per l'amministrazione e la luce delle scale.

Suddivisa la quota parte dell'unità per le diverse spese, vi è un'altra divisione da fare nel caso di affitto dell'unità. Le spese infatti vengono ripartite tra locatore e locatario, ovvero tra proprietario dell'immobile e condomino. Generalmente, sono a carico del proprietario le spese straordinarie e metà del compenso dell'amministratore, mentre a carico del condomino vi sono le spese di manutenzione ordinaria e i consumi, oltre all'altra metà del compenso dell'amministratore. In dettaglio, il conduttore paga per: la pulizia delle parti comuni, il portierato al 90% (se esistente), l'ascensore e la sua ordinaria manutenzione, l'eventuale giardinaggio, i consumi d'acqua ed energia elettrica per le parti comuni, parte del riscaldamento centralizzato ed ordinaria manutenzione dello stesso. Ecco come verificare la divisione delle spese condominiali.

L'amministratore, a conclusione di ogni anno contabile, che può coincedere o no con l'anno solare, è obbligato a convocare i condomini per svolgere un' assemblea condominiale, dove dovrà illustrare i costi di gestione a consuntivo, sostenuti per l'anno concluso, e quelli preventivati per l'anno successivo.
Entrambi le documentazioni dovranno essere inviate almeno due settimane prima, in forma cartacea o elettronica, ai singoli condomini, in modo che essi abbiano la possibilità di controllare che i costi imputati ad essi, sia per il consuntivo che per il preventivo, siano corretti.
In sede di assemblea, l'amministratore, dopo aver nominato un presidente e un segretario, provvederà a commentare l'ordine del giorno esposto nella convocazione e a mettere in votazione l'approvazione sia del consuntivo di bilancio dell'anno chiuso, che del preventivo di bilancio delle spese ordinarie per il nuovo anno di gestione.
Una volta approvati entrambi con unanimità o con maggioranza, calcolata sulla base dei millesimi di possesso dei presenti e dei delegati alla partecipazione all'assemblea, l'amministratore provvederà a comunicare ai singoli condomini il piano di riparto delle spese condominiali divise per un numero di rate approvate in assemblea.

• Per evitare di approvare spese errate e pagare ciò che non vi compete, consultate e verificate le spese condominiali, almeno una volta l'anno prima delle assemblee

• Come controllare i conti del proprio condominio: mini-guida per le assemblee
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• Come ripartire le spese condominiali in base ai millesimi
• Come calcolare le tabelle millesimali