Come vendere la nuda proprietà

Tramite: O2O 22/04/2017
Difficoltà: media
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Introduzione

I motivi che possono portare alla vendita della nuda proprietà sono i più svariati, ma principalmente legati alla questione dell'eredità di persone anziane senza eredi diretti; tuttavia la crisi ha acuito anche il fenomeno tra gli under 60, soprattutto per motivi fiscali ed economici.
L'acquirente tipo di una nuda proprietà è solitamente un investitore. Il venditore, viceversa, non ha più intenzione di esserne proprietario. Ma si riserva il diritto di usufrutto per un periodo di tempo stabilito. Nel contratto di vendita, che avrà valore a vita o con durata limitata prestabilita.
La guida in questione tratterà di come vendere la nuda proprietà.

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Occorrente
  • agente immobiliare
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a chi rivolgersi

Per vendere la nuda proprietà occorre rivolgersi ad un agente immobiliare di fiducia esperto in materia, poiché tale tipo di vendita richiede particolari attenzioni di carattere giuridico e fiscale.
Il prezzo di vendita della nuda proprietà dipende da vari fattori che comprendono il periodo di usufrutto dell'usufruttuario, il numero degli usufruttuari, la loro età nonché i classici parametri che stimano il valore dell'immobile. Da questa serie di caratteristiche verrà stilato il valore di vendita, valido per chi intendesse acquisire il diritto.

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spese

Per l'acquirente, ovviamente, l'acquisto della nuda proprietà comporterà una spesa minore, solitamente variabile tra il 20% ed il 50% in meno, rispetto a quella che avrebbe avuto acquistando direttamente la proprietà.
Per quanto attiene agli aspetti puramente manutentivi, nell'usufrutto le spese ordinarie di manutenzione dell'immobile sono a carico dell'usufruttuario, mentre quelle straordinarie sono di competenza del nudo proprietario. Sull'usufruttuario gravano anche gli oneri fiscali quali Irpef e, se dovuta, l'IMU, oltre ad altre eventuali imposte locali.

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calcolo effettivo nuda proprietà

Per quanto riguarda il calcolo effettivo della nuda proprietà, come detto, risulta fondamentale conoscere l'età dell'usufruttuario ed il periodo di durata del suo diritto. Per prima cosa si procede calcolando la rendita annua. Prendendo il valore dell'immobile e moltiplicandolo per il tasso di interesse legale. Dal 1 gennaio 2010 il valore è pari all'1,00 %. Se, ad esempio, ipotizziamo un valore dell'immobile di euro 350.000, la rendita annua risulterà essere di euro 3.500. Fatto ciò, occorrerà leggere in un'apposita tabella, in corrispondenza dell'età anagrafica di chi vende la nuda proprietà. Il valore di un coefficiente di moltiplicazione: nell'ipotesi che questi abbia 70 anni tale coefficiente corrisponderà a 40.

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valore

Il valore della nuda proprietà, dunque, decresce all'aumentare dell'età dell'usufruttuario venditore: così, nel caso di specie, il valore dell'usufrutto sarà pari a euro 140.000. A questo punto il valore della nuda proprietà si ottiene sottraendo al valore dell'immobile il valore dell'usufrutto: quindi, nell'esempio in questione, sarà pari a euro 210.000, dato dalla sottrazione del valore di euro 350.000 ed il valore di usufrutto di euro 140.000.
La risultante di questa sottrazione è, dunque, la cifra che riceverebbe il venditore usufruttuario cedendo la nuda proprietà. È chiaro, quindi, che il compratore avrebbe un elevato risparmio nell'acquisto, anche al prezzo di lasciare l'usufrutto della proprietà per i restanti anni di vita del venditore o per il periodo indicato nel contratto di vendita.

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Consigli
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