Come valutare Un Contratto Di Locazione Con La Cedolare Secca

tramite: O2O
Difficoltà: media
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Introduzione

La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. Nella guida a seguire sarà spiegato come valutare un contratto di locazione con la cedolare secca.

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La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto (inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente). Tutto ciò comporta che pagando questa unica aliquota, non dovranno essere pagate le altre imposte attualmente dovute per le locazioni e cioè l'irpef, l'imposta di registro, l'imposta di bollo ed eventualmente anche l'imposta di registro dovuta in caso di risoluzione o proroga del contratto di locazione.

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Fin qui la nuova normativa sembra essere molto conveniente ma ogni normativa presenta anche degli svantaggi; poiché questa tassa va ad incidere solo ed unicamente sul reddito percepito con l'affitto e non sul reddito totale del proprietario (cioè quello percepito anche con il lavoro), è semplice dedurre che questa normativa favorisce chi percepisce un affitto alto.

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Facciamo un esempio pratico: chi ha un reddito che arriva a 26.000 euro l'anno, come la maggior parte di impiegati ed operai, non né avrà alcun vantaggio, poiché la sola aliquota del 21 % gli farebbe pagare di più rispetto al pagamento delle tasse oggi esistenti (senza considerare che i proprietari sono tenuti a bloccare il canone e non possono richiedere l'aumento istat annuale); invece, chi ha più di un immobile o chi percepisce un reddito alto, superiore ai 26.000 euro l'anno ne sarà sicuramente avvantaggiato. Ricordate inoltre, che possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

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L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati), locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all'abitazione oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all'immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali. Nel contratto di locazione della pertinenza, è fondamentale fare riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo ed evidenziare la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

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