Come trattare contabilmente le locazioni di beni immobili

Tramite: O2O 22/10/2018
Difficoltà: media
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Introduzione

Il contratto di locazione è quel contratto con il quale il locatore (proprietario del bene) si obbliga a concedere il godimento di un bene, mobile o immobile, ad un diverso soggetto (locatario) e dietro pagamento di un corrispettivo. La locazione non va confusa con il contratto di affitto, nel quale l'oggetto di godimento è un bene a carattere produttivo, come un'azienda. Scopo del presente prontuario è quello di trattare contabilmente i contratti di locazione di beni immobili, considerando le normative vigenti in termini di imposte.

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Distinzione tra beni immobili abitativi e strumentali

La locazione immobiliare può aver ad oggetto un bene immobile ad uso abitativo o un bene immobile ad uso strumentale. La differenza di destinazione d'uso è data dalla classificazione catastale dei fabbricati. Sono considerati fabbricati abitativi le unità immobiliari urbane a destinazione abitativa di categoria A (eccetto gli A/10). Invece, sono fabbricati struementali le unità immobiliari urbane a destinazione non abitative di categoria B,C, D, E oltre alla categoria A/10.

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Il regime IVA

Le locazioni di beni ad uso abitativo sono di regola esenti dall'applicazione dell'imposta sul valore aggiunto in quanto è applicata la sola imposta di registro del 2% in proporzione al canone pattuito. Tuttavia, è possibile assoggettare tali contratti all'applicazione dell'IVA nei casi di: locazione di fabbricati abitativi, se il locatore è un impresa di costruzione o ristrutturazione e locazione di alloggi sociali, da chiunque stipulate.
La locazione di beni strumentali sono anch'esse di regola esenti dall'applicazione dell'imposta sul valore aggiunto, tuttavia il locatore può nel contratto di locazione scegliere di assoggettare l'operazione all'imponibilità IVA. Se, invece, il locatore è un soggetto non IVA la locazione è considerata fuori campo IVA e soggetta alla sola tassa di registro del 2%.
Sono ugualmente esenti da IVA, le locazioni di terreni ed aziende agricole e di aree diverse da wuelle destiante a parcheggio di autoveicoli ove non sia prevista l'utilizzazione edificatoria.Si ricordi che anche se il locatore sceglie l'opzione di sottoporre il contratto alla disciplina IVA, l'imposta di registro è comunque dovuta; essa sarà calcolata non in percentuale, ma in misura fissa.

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La registrazione del contratto di locazione

I contratti di locazione, se superiori ai trenta giorni, devono essere obbligatoriamente registrati entro trenta giorni dalla stipula o dalla sua decorrenza (se anteriroe).
La registrazione si effettua presso l'Agenzia delle Entrate e può effettuarsi, sia in modalità telematica che cartacea. Tal onere può essere assolto sia dal locatario che dal locatore, oppure può essere delgato anche la società che ha svolto l'intermediazione. È necessario presentare il modello RL 2018, pagare un'imposta di bollo da ? 16,00 ogni 100 righe di contratto, allegare in unico file una copia del contratto di locazione (con i relativi allegati quali mappe catastali, scritture private ecc.) e dicitura APE. Inoltre, deve essere allegata la ricevuta di pagamento dell'imposta di registro, se non è applicata la cedolare secca. Infatti, per i soli contratti di locazione ad uso abitativo posti in essere persone fisiche (non può quindi essere utilizzato da società e enti non commerciali), esplicitandolo nel contratto di locazione, il locatore può optare per l'applicazione del regime sostitutivo ovvero per l'applicazione della cedolare secca invece di imposta di registro, bollo, Irpef e relative addizionali.

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La contabilizzazione dei contratti di locazione

Particolare attenzione deve essere data alla redazione delle scritture contabili relative alle locazioni di beni immobili; infatti, le registrazioni devono essere effettuate all'atto di pagamento, ma ai fini della redazione del bilancio il costo deve essere imputato il relativo costo per competenza. Pertanto, sarà necessario procedere al calcolo delle relative scritture di assestamento, ovvero iscrivere le relative quote di risconto, in caso di pagamento dei canoni anticipati, o di rateo se di pagamento posticipato. Tali scritture sono normalmente effettuate a fine anno in sede di redazione del bilancio civilistico, tuttavia il risconto può essere effettuato già al momento del pagamento del canone con la registrazione della scrittura di pagamento.

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Un esempio di calcolo di risconto

In data 1 ottobre un contratto di locazione per un immobile commerciale della durata di 2 anni eal canone annuo di euro 30.000 oltre IVA al 22%, pagabile in due rate anticipate ogni 1 aprile e 1 ottobre.
Al ricevimento della fattura si registrerà: Diversi a Debiti v/fornitori 18.300 euro, in cui tra i diversi andranno Locazioni passive per 15.000 euro ed Iva a credito per 3.300 euro. Mentre all'atto del pagamento della suddetta fattura la seguente variazione finanziaria: Debiti v/fornitori a Banca X c/c per 36.600 euro. Al momento della chiusura dell'esercizio (ovvero al 31 dicembre), dovrà imputarsi all'anno in corso solo il costo maturato nell'anno, per tal ragione verrà calcolato il risconto per la quota non di competenza dell'esercizio in corso, relativa ai mesi da gennaio a marzo dell'anno successivo (pari alla metà del costo complessivo di ogni rata pagata ad ottobre), si ha in questo caso: Risconti attivi a Locazioni passive 7.500 euro.

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