Come trasferire a titolo gratuito degli immobili

Spesso ci si domanda come è possibile trasferire a titolo gratuito degli immobili e "in parte" la risposta è la donazione, che si presenta come un vero contratto tra le parti: donante è chi dona e donatario chi riceve. Questo a titolo gratuito, cioè senza chiedere una somma in cambio dell'immobile oggetto di donazione. Tuttavia non è assolutamente possibile eludere l'imposta sulle donazioni che viene applicata anche quando il trasferimento del bene di proprietà e tutti i diritti sull'immobile avvengono a titolo gratuito tra persone in vita. A tal proposito, vediamo insieme come trasferire a titolo gratuito degli immobili.

• Immobile
• Atto di donazione
• Visura ipotecaria e catastale

La donazione non è un atto privato, bensì un atto pubblico e va formalizzato davanti al notaio alla presenza di due testimoni che non siano familiari delle parti. La donazione non può essere revocata, fatta eccezione per la deroga fatta dall'autorità giudiziaria a causa " ingratitudine del donatario" e per la "sopravvivenza dei figli del donante". Il costo dell'atto al registro notarile è di euro 200,00 a partire dal 1 Gennaio 2014 e va versato in maniera contestuale alla sua redazione presso il registro delle entrate, versando inoltre le imposte ipotecarie del 2% e quelle catastali dell' 1% (o della cifra una tantum di euro 50,00 se l'immobile donato risulta essere "prima casa"). Esiste una forma di donazione privata ma solo per beni di valore molto esiguo.

È bene sapere che l'atto di donazione è un contratto e ne consegue che quest'ultimo segue pienamente lo schema sia di proposta che conseguente accettazione. Il donante dunque formula la relativa proposta e il donatario l'accetta. A tale regola comunque esiste un'eccezione, ovvero il caso della donazione obnuziale, la quale non necessita di alcuna accettazione. Tornando al concetto principale di accettazione, quest'ultima può essere di tipo contestuale, ossia nel caso in cui le parti si recano insieme dal notaio, oppure può essere differita, ad esempio quando una delle due parti risiede all'estero e di conseguenza non è possibile la compresenza. Si può comunque verificare il caso del donante e del donatario che decidono di revocare la proposta e l'accettazione ancor prima che la donazione sia perfezionata.

Nella maggior parte dei casi, l'oggetto della donazione è un bene immobile, ossia un'abitazione. Il donante può dunque concedere il diritto di proprietà sul bene immobile oppure altri diritti reali su quest'ultimo, come l'usufrutto, il diritto di superficie o una servitù. In ogni caso non è assolutamente possibile donare beni futuri, ma soltanto tutti quelli che siano pienamente entrati nel patrimonio giuridico del donante. Le visure ipotecarie e catastali sono di competenza del notaio, il quale verifica la titolarità del bene e successivamente attesta la conformità tra l'intestazione catastale e tutto ciò che emerge dalla consultazione dei pubblici registri immobiliari.

Anche se la donazione è "gratuita" non è comunque priva di costi, che variano a seconda del grado di parentela tra donatario e donante; sono previste delle franchigie e aliquote diverse che rendono tassabili le parti donate che superano il loro valore. La tassa è a carico del donatario, cioè di colui che riceve la donazione, e segue la tabella sulle successioni: 1. Moglie, figli e discendenti in linea retta: aliquota 4% e franchigia sino a 1.000.000 euro 2. Fratelli e sorelle: aliquota 6% franchigia 100.000 3. Parenti fino al 4°: aliquota 6% senza franchigia 4. Tutti gli altri: aliquota 8% senza franchigia.

L'atto di donazione presenta senza dubbio diversi vantaggi, al di là dei relativi costi illustrati in precedenza. In primo luogo, le donazioni fra familiari hanno un beneficio piuttosto rilevante, ossia la franchigia piuttosto alta. Inoltre, colui che effettua la donazione, non è responsabile degli eventuali vizi del bene, come invece succede nell'atto della compravendita ed è esentato inoltre anche da tutte le altre responsabilità che si verificano sempre nella compravendita.

Tuttavia è bene ricordare che l'atto di donazione non si pone come uno strumento per aggirare la successione, secondo la quale una parte dell'immobile spetta di diritto agli eredi del donante chiamati legittimari e i parenti stretti. La successione legittima avviene quando il donante non ha lasciato testamento e ne hanno diritto il nucleo familiare, genitori, fratelli e i loro discendenti; se non son presenti queste tipologie di parentela, possono rivendicare la legittima i familiari sino al sesto grado. La successione testamentaria regolata secondo il libero arbitrio di colui che ha fatto testamento non può comunque eludere la quota legittima dei parenti più stretti, anche se non menzionati all'interno del testamento.

• Prima di effettuare l'atto di donazione, è comunque necessario informarsi bene sulla normativa in vigore onde evitare errori di qualunque tipo.

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