Come stipulare un contratto d'affitto con riscatto

Tramite: O2O
Difficoltà: media
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Introduzione

Nella guida che verrà presa in esame dopo questa breve introduzione, ci concentreremo sui contratti d'affitto. Come avrete già potuto comprendere tramite la semplice lettura del titolo della guida stessa, vi spiegheremo in pochi passi come stipulare un contratto d'affitto con riscatto.
A causa della recente e persistente crisi economica, gli istituti finanziari non erogano più i mutui finalizzati all'acquisto di un bene immobile, pertanto, per superare l'ostacolo del prestito bancario, si può stipulare un contratto d'affitto con riscatto. È un contratto atipico, ossia non disciplinato dal diritto privato, ma realizzato appositamente dalle parti secondo le proprie necessità ed esigenze. Anche questo aspetto è regolato da una specifica norma, ovvero l'articolo 1322 del codice civile. Esso va a stabilire la facolta delle parti nello stabilire il contenuto del contratto sottoscritto, ma specifica che vadano seguite, chiaramente, le leggi in vigore, in modo da non infrangerle. Possiamo subito incominciare a fare le nostre valutazioni.

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Il contratto d'opzione

Se avete già preso in considerazione l'opzione di poter comprare un bene immobile, ma avete avuto difficoltà a reperire la somma tale da portare a compimento quest'operazione, magari perché vi è stato negato l'accesso ad un mutuo, potrete comunque trovare una soluzione alternativa per arrivare al medesimo risultato. Mi sto riferendo alla formula dell'affitto con riscatto. Questa specifica tipologia contrattuale, vede la sottoscrizione di due distinti atti, uno che costituisce il contratto di locazione e l'altro l'opzione d'acquisto entro un tempo determinato a tre anni, a un prezzo fissato, magari indicizzato a parametri economici. Una volta che avrete terminato di stipulare il contratto, avrete l'immediata possibilità di utilizzare l'immobile, anche cominciando dei lavori sullo stesso, tramite variazioni apportate, o determinati miglioramenti in base alle vostre esigenze personali.

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Il funzionamento del contratto

Prendete in considerazione quest'opzione contrattuale solo nel momento in cui abbiate la necessità impellente d'utilizzo del bene immobile o, chiaramente, se non avete a disposizione una somma che ammonti a un valore tale da permettervi l'acquisto immediato del bene immobile. Tramite questa scelta, avrete l'accesso a diversi vantaggi di carattere fiscale. Uno di questi vantaggi, per esempio, è quello di non dover versare l'imposta comunale poiché rimane a carico del venditore. Avrete un risparmio economico in quanto non dovrete accollarti le spese di istruttoria, i costi notarili oppure degli interessi passivi piuttosto alti. In aggiunta comprerete, entro un determinato termine, un bene ad un prezzo bloccato, conteggiato secondo il valore di mercato esistente al momento della stipula. Potrete usufruire anche di contribuiti statali sul canone di locazione, ma soltanto se qualora abbiate un'età inferiore a 30.

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Il contratto di locazione

Per poter riuscire ad attivare la tipologia di contratto che abbiamo appena descritto, dovrete inizialmente stipulare quello di locazione. Il contratto di locazione è regolato tramite due differenti norme: la legge 392 del 1978 e la legge 431 del 1998. Nello stesso momento, avrete la necessità di far riferimento a un articolo specifico del codice civile, ovvero il 1331, per dedicarvi al contratto d'opzione. La durata della locazione è di 4 anni per l'accordo abitativo e 6 per quello commerciale. Nei suddetti atti andranno indicati sia i dati anagrafici del compratore sia quelli del venditore, i relativi codici fiscali, gli estremi catastali dell'immobile, la sua ubicazione, il prezzo pattuito per l'acquisto, l'importo mensile di locazione e quello destinato all'accantonamento del fondo acquisto, la scadenza fissata per esercitare l'opzione d'acquisto, la data di rogito, le garanzie volte a tutelare le parti ovvero la facoltà di nominare un terzo acquirente, la facoltà di esercitare il diritto di recesso da parte del compratore e le eventuali penali a carico delle parti. Per quanto riguarda tale documentazione, essi vanno redatti con una triplice copia, che andranno datati e distribuiti tra le parti contraenti e poi andranno registrati tramite l'ufficio di competenza.

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L'ammontare della caparra

Attraverso l'atto, avrete l'obbligo di versare una caparra variabile tra il quindici e il vento per cento dell'importo complessivo. Di mese in mese, invece, dovrete pagare il canone d'affitto, che verrà aumentato in maniera lieve per la capacità potestativa d'acquisto che avrete preso in carico all'atto della sottoscrizione dell'impegno. L'incremento appena citato, corrisponde a una volta e mezzo il canone normale, di mercato. Il versamento mensile comprende una quota destinata alla locazione ed una riservata all'acconto. Il prezzo stabilito per l'acquisto sarà determinato dalla differenza tra il valore economico del bene immobile e la cifra totale dei canoni d'affitto che dovrete versare. L'anticipo non è un fattore vincolante e obbligatorio: dovrete accordarvi con la controparte.

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La conclusione del contratto

Qualora, alla scadenza del contratto non concludeste l'acquisto rifiutando di esercitare il diritto d'opzione che vi è stato garantito dalla sottoscrizione iniziale del contratto, potrete comunque proseguire a pagare normalmente l'affitto o, in alternativa, sciogliere il contratto entro sei mesi dalla scadenza. In questo caso, non avrete diritto al rimborso. È bene rivolgersi ad un notaio per redigere gli atti, per evitare di commettere errori che potrebbero crearti problematiche sia economiche che fiscali.
Per concludere quest'interessante guida che è andata a chiarire gli aspetti e la procedura che si deve portare avanti per concludere questa tipologia di contratto, vi consiglio direttamente un approfondimento personale. Per farlo, leggetevi direttamente le leggi di riferimento che abbiamo preso in considerazione. Eccovi l'articolo 1331 del codice civile: https://www.ricercagiuridica.com/codici/vis.php?num=9815.

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Consigli

Non dimenticare mai:
  • Il mio consiglio è quello di recarvi da un soggetto competente per evitare problematiche
  • Dovrete pagare delle imposte di registro
Alcuni link che potrebbero esserti utili:

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