Come stimare un terreno agricolo

Far stimare un terreno agricolo, oggi ancora più che in passato, è un operazione utile e necessaria, anche in virtù della profonda crisi che ha scosso il settore negli ultimi anni. Sapere quanto vale un appezzamento di terreno è fondamentale per formulare delle ipotesi, sia di vendita del lotto che, eventualmente, con l'obiettivo di investire in un'azienda agricola, più o meno grande. A seconda della categoria catastale di appartenenza, questo fattore è particolarmente importante, il valore del terreno può cambiare, e quindi è buona pratica avere le idee chiare, perché in questo caso risulta possibile valorizzarne la resa, in caso di vendita. Ovviamente la cosa vale anche al contrario, vale a dire nel caso in ci trovassimo dalla parte dell'acquirente, e non del venditore. Vediamo come stimare un terreno agricolo.

Un metodo classico, ed anche il più veloce ed economico, per valutare un terreno agricolo, è quello comparativo. Si potrà quindi prendere come punto di riferimento il valore di mercato dei terreni confinanti. Per applicare al meglio il metodo comparativo è necessario tenere in considerazione quelle che sono le caratteristiche generali del terreno in oggetto. A questo proposito, le variabili da tenere in considerazione sono tante, alcune più importanti, altre meno. Giusto per fare un esempio. La distanza del terreno in oggetto dalle principali vie di comunicazione, o la presenza nella stessa area di discariche o industrie inquinanti, può veramente fare la differenza, in un modo o in un altro.

Andiamo avanti. Oltre ai fattori ambientali ed infrastrutturali di cui abbiamo parlato precedentemente, risulta, come è logico, particolarmente importante la morfologia dell'area di nostro interesse. Un terreno pianeggiante presenta una maggiore superficie sfruttabile, mentre in presenza di aree scoscese avremo una perdita dell'area sfruttabile, quindi un minor valore del terreno. Come è ovvio, la disponibilità di pozzi, fiumi e canali, vale a dire un facile accesso all'acqua, accrescono il valore del bene.
È fondamentale inoltre la qualità della terra, soprattutto dal punto di vista organolettico. Certo, un contadino esperto queste cose le capisce al volo, ma esistono anche tante aziende che possono fare un'analisi tecnica dettagliata del terreno in oggetto, in modo da avere le idee chiare anche sui prodotti che potranno essere eventualmente coltivati.

Va anche detto che due terreni con le stesse caratteristiche, a parità di superficie naturalmente, possono avere valori anche molto differenti, in quanto va considerata anche la presenza di coltivazioni già in atto e delle loro caratteristiche, ovviamente con l'obiettivo di valutarne la resa economica. Risulta quindi fondamentale il tipo di coltivazione eventualmente presente (per esempio se si tratta di ulivi, castagni, viti e così via) ed il relativo ciclo produttivo, che nella maggior parte dei casi può essere annuale o poliennale.
Un altro elemento che concorre ad aumentare il valore del terreno agricolo è la presenza o meno di un fabbricato rurale. In questo caso va considerata la superficie totale e lo stato di conservazione. Va infine tenuta presente, ovviamente, la presenza o meno di vincoli e ipoteche varie. Ma questo è un discorso che esula dal nostro articolo.

• Rivolgetevi a tecnici e consulenti diversi, in modo da confrontare tra loro le diverse valutazioni.

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