Come stimare il valore di un terreno edificabile

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Introduzione

I terreni edificabili hanno un valore di mercato rispetto a quelli agricoli o su cui non è possibile costruire. Un prezzo che deve tenere conto di diversi fattori, come ad esempio la metratura, il luogo in cui si trova o la presenza di particolari vincoli. Il costo di un terreno può essere calcolato facendo riferimento all'indice di fabbricabilità fondiaria e la comparazione dei prezzi. In ogni caso, per conoscere il costo di un’area edificabile è bene rivolgersi sempre ad un ingegnere o un geometra, che possa individuare esattamente il suo valore. Ecco come stimare il valore di un terreno edificabile.

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Prima di proceder con la stima è necessario evidenziare che il valore di un terreno edificabile può essere determinato da diversi fattori, che si distinguono in condizioni estrinseche ed intrinseche. Tra le prime rientrano la posizione del terreno, la vicinanza ad un buon numero di servizi e la salubrità, la panoramicità e la rumorosità della zona; fanno parte delle condizioni intrinseche, invece, quelle che interessano direttamente l'edificio e che possono influenzare sia i costi di produzione che le tecniche utilizzate per la costruzione dell'edificio.

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Uno dei parametri di riferimento per individuare il valore di mercato di un terreno è l’ indice di fabbricabilità. Esso fa riferimento al PRG (Piano Regolatore Generale) che ogni comune stila per le aree edificabili che fanno parte del suo territorio. L'indice, ovvero il rapporto tra la cubatura edificabile e la superficie del lotto, fornisce il numero di metri quadrati a disposizione per costruire all'interno di una determinata area; questo valore ha una forte incidenza sui prezzi ai quali potranno successivamente essere venduti gli edifici una volta costruiti. Considerando questo metodo, quando si costruisce un condominio con diversi appartamenti, il costo del terreno non dovrebbe essere superiore al 30% rispetto al valore di produzione.

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Il metodo della comparazione dei prezzi è quello più indicato per effettuare una stima quanto più possible corretta. In base a tale approccio, vengono confrontati i valori dei terreni edificabili presenti nella zona dove si vuole iniziare a costruire, applicando agli stessi una rivalutazione in base alle plusvalenze. Probabilmente, il sistema migliore per valutare correttamente un terreno dovrebbe tenere conto sia dell'indice di fabbricabilità che della comparazione dei prezzi; in tal caso, verrebbe calcolato il valore in base a quello stabilito per un terreno limitrofo e verrebbe valutata l'opportunità di acquisto del terreno considerando il volume disponibile.

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Un altro parametro che si può prendere in considerazione per la stima di un terreno edificabile è il valore di trasformazione. Con quest’ultimo si fa riferimento alla differenza, tra il valore di mercato del bene dopo che si è costruito e i costi che si prevede di sostenere per effettuare tale intervento.

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