Come riscattare l'immobile con diritto di superficie

Investire in un immobile è tradizionalmente la soluzione migliore per poter spendere i propri soldi, ma non sempre è possibile farlo, soprattutto per via della crisi. Fra le problematiche insorte a seguito del boom immobiliare dei primi anni del nuovo millennio, quella dell'immobile con diritto di riscatto è una questione davvero di importanza esponenziale, poiché moltissime persone, soprattutto i giovani alle prese con l'acquisto della loro prima casa, hanno optato per questa soluzione in virtù delle connesse agevolazioni, sia fiscali sia in termini di prezzo di acquisto. Oggigiorno la crisi economica ha dimezzato il potere d'acquisto, mettendo in difficoltà sia i venditori sia gli acquirenti del settore immobiliare. Sia le leggi approvate dal parlamento, sia i comuni, che dovrebbero essere più vicini al cittadino, non offrono alcuna possibilità di rimediare agli effetti della crisi. Il prezzo della nuda proprietà, molto spesso, viene calcolato su parametri catastali molto bassi. Per questo motivo, il comune di appartenenza cerca di rimediare versando all'espropriato un prezzo più alto, tenuto conto di quanto ha già calcolato in precedenza durante la procedura di esproprio. Di conseguenza, gli acquirente dell’immobile costruito in edilizia convenzionata vengono spesso penalizzati, poiché il comune, per reperire quel denaro, distribuisce la maggior spesa su questi soggetti, chiedendo loro il pagamento di un prezzo maggiore per poter riscattare il diritto di superficie. In questo articolo, nonostante la sua complessità, spiegherò come poter riscattare l'immobile con diritto di superficie, magari risparmiando sul prezzo. Vediamo quindi come procedere.

• Offerta del comune
• Lettera di accettazione
• Denaro per il riscatto

Qualora il comune non intenda rinnovare la convenzione per un ulteriore novantennio, nell’approssimarsi della prima scadenza, o anche molto tempo prima, offre al superficiario il riscatto del terreno. La quota viene calcolata sulla scorta della tabella millesimale della proprietà generale. In questo caso, chi intende divenire pieno proprietario dovrà quindi farne richiesta, pagando il prezzo richiesto, poiché il diritto di superficie scadrà al novantesimo anno, a seguito del quale la superficie passerà direttamente al demanio comunale.

La legge 448 del 1998 prevede che, dopo la notifica dell’offerta da parte del comune, i singoli proprietari intenzionati a riscattare il diritto di superficie, e divenire quindi pieni proprietari, ne diano comunicazione agli uffici preposti, indicati nell’offerta medesima, attraverso l’invio del modulo di accettazione. L’offerta ha una durata di cinque anni decorrenti dalla data di protocollazione della lettera di offerta, ed il prezzo proposto viene rivalutato annualmente, nel corso del quinquennio, sulla base degli indici ISTAT. È opportuno quindi, se si è intenzionati a riscattare il diritto di superficie, procedere il prima possibile per risparmiare sulla rivalutazione del prezzo di acquisto.

Una volta effettuato il pagamento del prezzo di riscatto, nelle modalità previste e indicate nel modulo di accettazione, il proprietario dovrà darne comunicazione al preposto ufficio comunale, comunicando altresì il nominativo del notaio a cui andrà trasmessa tutta la documentazione necessaria per la stesura dell’atto di trasferimento. Trattasi quindi di un vero e proprio contratto di compravendita, soggetto al pagamento delle imposte e delle competenze notarili. A conclusione della procedura verrà formalizzato, presso gli uffici del comune, l’atto di cessione vero e proprio, così che il superficiario diverrà pieno proprietario a tutti gli effetti di legge.

• Pagare il prezzo di riscatto nel primo anno successivo alla comunicazione dell’offerta consente di risparmiare sulla rivalutazione del prezzo

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