Come registrare un preliminare di compravendita immobiliare

Per sapere come registrare un preliminare di compravendita immobiliare (cosiddetto "compromesso") possiamo avvalerci di un consulente, un avvocato, un notaio (necessario per legge nel momento della stipula finale chiamata "rogito") oppure redigere da soli tutta la documentazione prevista e adempiere le formalità necessarie. L'atto preliminare di compravendita, firmato da entrambe le parti, deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione. Ecco le fasi più salienti.

Per stipulare il preliminare di compravendita non è obbligatorio recarsi da un notaio (lo è invece per il rogito) ma è largamente consigliato, affinché l’acquisto di una casa vada a buon fine senza intoppi o irregolarità. I notai hanno un monopolio legale sul lavoro che comporta il trasferimento effettivo dei titoli giuridici legati agli immobili italiani e hanno il dovere speciale di redigere correttamente l'atto di acquisto (rogito) di ogni immobile presente sul territorio. Mediante il notaio siamo giuridicamente sicuri di compiere una corretta esecuzione degli atti relativi alla compravendita, fino alla legale registrazione e al pagamento di tutte le tasse accessorie in ordine al completamento dell'acquisto.

Una volta che venditore e acquirente si sono accordati sul prezzo, si consulta il catasto per identificare tutte le relative caratteristiche dell'immobile. Si procede quindi a verificare l'assenza di vizi e impedimenti (per esempio ipoteche) compresi tutti i vincoli pendenti che gravano sulla proprietà.

Nel momento in cui le parti stipulano il contratto preliminare di compravendita, l'acquirente versa solitamente un anticipo sul prezzo della casa, che varia dal 10% fino anche al 20% del costo complessivo dell'immobile. Non mancano, comunque, casi in cui le parti si accordano diversamente (vedi mutui e contratti tipo "rent to buy" e simili).

La fattispecie giuridica della compravendita immobiliare stabilisce che la somma della tassa di registrazione (la cosiddetta imposta di registro) sia interamente addebitata alla parte acquirente, ma la prassi, tuttavia, trova molte eccezioni, tutte perfettamente legali, che prendono in considerazione gli accordi delle parti proprio in fase di stipula del compromesso (l'atto preliminare, appunto). Da sottolineare che, nel caso ci si avvalga di un notaio, tutta la somma dell'imposta di registro (calcolata in base all'acconto da versare in fase preliminare oppure in relazione a una "caparra confirmatoria") viene scorporata dal totale nel momento finale del rogito, che conclude e perfeziona l'acquisto.

Oltre alla tassa di registro, l'acquirente deve provvedere al pagamento dell'IVA e delle tasse ipotecarie e catastali (comunemente definite "imposte di bollo"). Normalmente, dove viene applicata l'IVA, le altre imposte sono ridotte ad un importo forfettario.

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