Come registrare e trascrivere il compromesso

Per i beni immobili è previsto un regime di circolazione diverso da quelli mobili infatti, tutti gli atti che li riguardano devono essere scritti, pena la nullità. Il compromesso è anche chiamato preliminare di compravendita ed è un contratto in cui le due parti si impegnano a concludere un contratto definitivo entro una certa data e ne stabiliscono i modi. Di solito viene versata una caparra come acconto. Tale obbligo ha valore solo tra e parti e non produce un effetto traslativo della proprietà. Questo, in parole povere, significa che il venditore potrebbe vendere lo stesso bene ad altre persone oppure che atri creditori potrebbero avere pretese sul bene in oggetto. Vedremo, in questa semplice guida, come registrare e trascrivere tale contratto.

Spesso, però, la trascrizione viene confusa con la registrazione e i contraenti pensano di essere cautelati nello stesso modo. Non è assolutamente così. La registrazione è un adempimento fiscale obbligatorio e va effettuata entro 20 giorni dalla stipula del compromesso presso l' Agenzia delle Entrate, ma non tutela le parti in sede giudiziaria. In pratica succeda che nel caso di contratti preliminari stipulati in forma privata la registrazione può essere fatta anche da privati, ma serve solo al fisco per le semplicissime verifiche tributarie.

I costi sono diversi proprio perché la registrazione può farla chiunque, mentre la trascrizione deve essere effettuata per forza da un notaio. Nel secondo caso bisogna aggiungere ai costi per l'imposta di registro, dovuta in ogni caso e calcolata in base al valore del bene, l' imposta fissa di trascrizione (168 euro), i diritti fissi di trascrizione (35 euro) e la parcella del notaio.

Per evitare i problemi di cui si parlava sopra e per rendere il contratto opponibile ai terzi è consigliabile inserire il compromesso nei registri immobiliari. Questa operazione è chiamata trascrizione e serve all'acquirente a porsi in una posizione di privilegio in caso di inadempienza o fallimento del venditore. Specifichiamo i compromessi trascrivibili sono quelli stipulati davanti ad un notaio o le scritture private autenticate. L' intervento del Pubblico Ufficiale serve a controllare che il contratto possegga tutti i requisiti necessari per essere conforme all'ordinamento giuridico. La trascrizione ha validità di tre anni, al termine dei quali perde efficacia qualora non venga tramutata in un contratto definitivo.

• Conviene effettuare la trascrizione quando il lasso di tempo tra il compromesso e il contratto definitivo è elevato.

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