Come registrare e trascrivere il compromesso

Per i beni immobili è previsto un regime di circolazione diverso da quelli mobili; infatti, tutti gli atti che li riguardano devono essere scritti, pena la nullità. Il compromesso è anche chiamato preliminare di compravendita ed è un contratto in cui le due parti si impegnano a concludere un contratto definitivo entro una certa data e ne stabiliscono i modi. Di solito si richiede di versare una caparra a titolo di acconto. Tale obbligo ha valore solo tra le parti in causa e non produce un effetto traslativo della proprietà. Nel corso della guida vedremo il significato di questa ultima dicitura. Possiamo solo anticipare che non rende effettiva la compravendita dell'immobile. Vedremo, in questa semplice guida, come registrare e trascrivere tale contratto.

Spesso, però, la trascrizione viene confusa con la registrazione ed i contraenti pensano di essere cautelati nello stesso modo, ma non è assolutamente così. La registrazione è un adempimento fiscale obbligatorio e va effettuata entro 20 giorni dalla stipula del compromesso presso l'Agenzia delle Entrate, ma non tutela le parti in sede giudiziaria. In pratica, può succedere che nel caso di contratti preliminari stipulati in forma privata la registrazione può essere fatta anche da privati, ma serve solo al fisco per le semplicissime verifiche tributarie. Semplicemente la registrazione serve per avere la certezza della data al contratto. La trascrizione, invece, garantisce che tale contratto diventi inopponibile da parte di terzi, come se venisse "blindato". Infatti, con la sola registrazione, un terzo potrebbe benissimo acquistare l'immobile in oggetto, od ancora un creditore potrebbe prenderne possesso.

I costi sono diversi proprio perché la registrazione può farla chiunque, mentre la trascrizione deve essere effettuata per forza da un notaio. Nel secondo caso bisogna aggiungere ai costi per l'imposta di registro, dovuta in ogni caso e calcolata in base al valore del bene, l'imposta fissa di trascrizione (168 euro), i diritti fissi di trascrizione (35 euro) e la parcella del notaio. Quest'ultima è molto variabile, e spesso si basa sull'entità del bene oggetto della trascrizione. Tra l'altro, questa spesa solitamente la si fa pagare a chi è interessato all'acquisto del bene.

Per evitare i problemi di cui si parlava sopra e per rendere il contratto opponibile ai terzi, è consigliabile inserire il compromesso nei registri immobiliari. Questa operazione è chiamata trascrizione e serve all'acquirente a porsi in una posizione di privilegio in caso di inadempienza o fallimento del venditore. Specifichiamo i compromessi trascrivibili sono quelli stipulati davanti ad un notaio o le scritture private autenticate. L'intervento del Pubblico Ufficiale (un notaio) serve a controllare che il contratto possegga tutti i requisiti necessari per essere conforme all'ordinamento giuridico. La trascrizione ha validità di tre anni, al termine dei quali perde efficacia qualora non venga tramutata in un contratto definitivo (comunemente definito rogito). Grazie alla pratica del notaio, non solo si avrà la certezza sulla data, ma sia avrà anche la certezza dei sottoscrittori, oltre ad assicurarsi che l'immobile in oggetto sia perfettamente in regola con le varie verifiche catastali.

Tenete presente che sottoscrivere un contratto preliminare (compromesso), non è obbligatorio ai sensi di legge, tuttavia negli ultimi anni è diventato quasi una tappa obbligata nell'iter di compravendita che si conclude con il rogito da parte del notaio. Come accennato nell'introduzione, questo serve perlopiù per mettere nero su bianco le intenzioni e soprattutto delineare le modalità di passaggio dell'immobile, sia esso una casa, un terreno o altra forma di immobile. Quindi è facilmente immaginabile che la compravendita può esistere senza compromesso (o preliminare), ma non è assolutamente pensabile ed eseguibile senza un rogito. Così facendo, non avrebbe alcuna validità legale.

• Conviene effettuare la trascrizione quando il lasso di tempo tra il compromesso e il contratto definitivo è elevato.

• Come registrare e trascrivere un compromesso

• Come redigere il compromesso per l'acquisto di una casa
• Come firmare una proposta d'acquisto