Come redigere il compromesso per l'acquisto di una casa

L'acquisto di una casa è uno dei passi più importanti che le persone affrontano nel corso della propria vita. Si tratta di un impegno economico sostanzioso per il quale vale la pena di evitare degli errori e ridurre i margini di "distrazioni contrattuali".
Le parti possono, per esempio, avere interesse a fissare subito i termini di un affare, conservando al contempo la facoltà di valutarne la convenienza e precisare le modalità concrete di esecuzione del contratto. Allo scopo ci assiste una formalità pre-contrattuale che ci permette di convenire un accordo con la controparte: si tratta del compromesso per l'acquisto di una casa. Vediamo subito come redigere il documento.

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Il contratto preliminare o compromesso viene normalmente preceduto da una proposta di acquisto. Si tratta di una dichiarazione con cui l'acquirente esprime la volontà di acquistare un immobile ad un determinato prezzo.
La proposta di acquisto spesso è costituita da un prestampato fornito dalla stessa agenzia immobiliare che cura l'intermediazione e si accompagna al versamento di una caparra.
Di per sé la proposta di acquisto è vincolante per la parte acquirente, ovvero l'unica che la ha sottoscritta avendo proposto le condizioni. La parte venditrice conserva la libertà di valutarla unitamente ad altre proposte e rimane libera di accettarla o discuterla.

Per il compromesso relativo all'acquisto di una casa, è necessaria la forma scritta; inoltre, deve essere redatto direttamente dalle parti, quindi dal venditore e dal potenziale acquirente. Il compromesso (o contratto preliminare) è un contratto di compravendita in virtù del quale le parti assumono l'impegno di concludere un altro contratto, normalmente qualificato come contratto definitivo. I motivi per i quali le parti preferiscono far precedere la conclusione del contratto definitivo da un preliminare possono essere molteplici.

Il compromesso per l'acquisto deve contenere una serie di elementi essenziali: forma scritta, consenso delle parti, determinazione esatta del bene immobile e prezzo di vendita. In mancanza di questi elementi minimi, il contratto non potrà essere considerato valido. Qualora ci si rivolga ad un'agenzia immobiliare, è necessario anche l'intervento del mediatore immobiliare, detto anche agente immobiliare. Questa figura professionale ha il compito di mettere in contatto le parti per la stipula dell'affare: di conseguenza ciò comporta un diritto alla provvigione che gli deve essere corrisposta sia dal venditore sia dall'acquirente.

L'efficacia del contratto preliminare è subordinata alla sua registrazione presso l'Agenzia delle Entrate. A tale adempimento sono tenute entrambe le parti ed eventualmente anche l'agente immobiliare incaricato alla vendita.La registrazione deve essere eseguita entro i 20 giorni dalla firma del contratto preliminare, oppure entro i 30 giorni se il contratto viene redatto con l'intervento del notaio nella forma della scrittura privata autenticata, oppure dell'atto pubblico. Nel contratto possono poi essere inserite anche delle clausole accessorie, le quali servono a tutelare una e/o entrambe le parti. Di queste, le più frequenti sono: il termine, la caparra e la penale. Non è necessario che il compromesso venga redatto alla presenza di un notaio, avvocato o commercialista. Tuttavia, la consulenza di queste figure professionali può meglio chiarire alle parti quali sono gli obblighi derivanti dalla sua sottoscrizione.
Infine, è bene ricordare che la trascrizione equivale ad una vera e propria prenotazione di acquisto e come tale vincola le parti all'assolvimento degli obblighi contrattuali. L'acquirente è tenuto al pagamento del corrispettivo nella forma prevista e al venditore è negata la possibilità di concedere ipoteche sul bene, gravare di servitù l'area o intervenire con qualsiasi diritto pregiudiziale.

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