Come recedere da un contratto di affitto

Nel momento in cui si stipula un contratto d’affitto tra il proprietario dell’immobile, cioè il locatore, e l’inquilino, cioè il conduttore, si fissa la durata del contratto.
Essa è stabilita per legge e varia in relazione al tipo di contratto, che può essere ad uso abitativo o commerciale.
La risoluzione anticipata del contratto d’affitto consente alle due parti di recedere dall’affitto prima della scadenza dei termini fissati. I motivi e le procedure da seguire sono diversi se la risoluzione è a carico del locatore o del conduttore e in base alla tipologia di contratto.
Vediamo insieme come procedere.

Il periodo minimo stabilito per legge per un contratto ad uso commerciale, industriale e artigianale è di 6 anni, rinnovabili di ulteriori 6 anni allo scadere, quindi con la formula 6+6.
Se l’immobile è adibito ad uso alberghiero la durata dell’affitto sarà di minimo 9 anni, anche in questo caso vige la formula 9+9.
Si può recedere da questo tipo di contratto inviando comunicazione con un preavviso di 12 mesi tramite raccomandata A\R, specificando il motivo del recesso.
All’Agenzia delle Entrate bisogna presentare il modello RLI 2017 e pagare l’imposta dovuta.

Il locatore è tenuto a garantire la disponibilità dell’immobile per tutta la durata del tempo fissato, tuttavia può richiedere la risoluzione del contratto in alcuni casi:
se intende usufruire personalmente dell’immobile ad uso commerciale o destinarlo al coniuge, ai figli.
Se l'immobile deve essere assolutamente ristrutturato o demolito.
Se l’inquilino possiede un altro immobile libero nello stesso comune.
Il conduttore può richiedere il recesso se non viene rinnovato il contratto alla prima scadenza;
per accordo comune col locatario; se decide di ampliare o ridurre la sua azienda e quindi occupare locali più idonei; a causa di crisi economica che produca meno liquidità e impossibilità a mantenere l’affitto; per trasferimento dell’attività.

Esistono diverse tipologie di contratti di locazione residenziali, i più comuni sono il contratto ordinario a canone libero e il contratto transitorio.
Nel primo caso la legge stabilisce un periodo minimo di 4 anni rinnovabili tacitamente, quindi con la formula 4+4, nel secondo caso la durata va da un minimo di 3 mesi ad un massimo di 18 mesi.
Per recedere da questo tipo di contratto basta una raccomandata A\R con il preavviso di 3 mesi.
Per recedere da un contratto di locazione ordinario il locatore deve inviare una comunicazione scritta a mezzo A\R almeno 6 mesi prima dello scadere dei primi 4 anni e indicare il motivo per cui vuole riottenere il suo immobile, se la richiesta avviene allo scadere degli 8 anni, quindi alla seconda scadenza, non è tenuto a specificare il motivo.
Il conduttore può recedere dal contratto anche prima dei 4 anni, dalla prima scadenza, sempre tramite raccomandata A\R.
Si deve dare comunicazione all'Agenzia delle Entrate, compilare l’apposito modulo e pagare l'imposta prevista.

In genere richiedere il recesso del contratto di locazione è più semplice per il locatario che per l’inquilino.
Le motivazioni che può avanzare il proprietario dell’immobile sono ristrette a particolari casi: destinare l’abitazione ad uso personale o ai figli o a parenti diretti, per indispensabili interventi di ristrutturazione, vendere l’immobile a terzi.
L’inquilino può chiedere il recesso anche entro i primi 4 anni per traslocare in una casa più adatta alle proprie necessità, per trasferimento, in tutti i casi in cui cambiano le esigenze sue o della sua famiglia.
La tassa dovuta all’Agenzia delle Entrate per la chiusura del contratto di affitto deve essere suddivisa in parti uguali tra il conduttore e il locatario.

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