Come preparare e registrare un contratto di affitto
Introduzione
Se si vuole affittare un immobile è assolutamente raccomandato preparare e registrare il contratto; in questo modo si ha la possibilità di poter essere tutelati da eventuali problemi che possono sorgere in un secondo momento. Leggendo questo tutorial si possono avere alcuni utili consigli e delle corrette informazioni su come procedere nella scelta del tipo di contratto di affitto, nella stesura e nella registrazione dello stesso. Si tratta di una procedura piuttosto facile e che non richiede neanche troppo tempo.
Occorrente
- Modulo di contratto
- Credenziali sul sito di Agenzia delle Entrate
- Dati dell'affittuario
- Dati del locatore
- Marche da bollo
- Modello F23
Gli obblighi di legge
Secondo quanto stabilito dalla legge, è obbligatorio registrare il contratto di locazione presso l'Agenzia delle Entrate se supera la durata di 30 giorni. La registrazione può essere cartacea oppure telematica utilizzando i servizi Iris e Siria. Chi possiede almeno 10 immobili e ne affitta anche solo uno può fare solo ed esclusivamente la registrazione telematica. Per la procedura cartacea su Internet si trovano contratti già predisposti che devono essere solo stampati e compilati con i dati personali di entrambe le parti. A volte però bisogna apportare qualche modifica per tutelare l'immobile e decidere le condizioni del contratto.
L'utilizzo del programma RLI
Per la registrazione del contratto di affitto direttamente online è possibile utilizzare anche l'apposito programma RLI. Detto programma viene fornito grazie al servizio messo a disposizione dall'Agenzia delle Entrate. L'utente dovrà essere provvisto di credenziali Entratel o Fisconline, ossia del pin e della password per poter effettuare l'accesso ai vari servizi, fra cui la sezione "Servizi per - registrare contratto di locazione". Attraverso il programma RLI, in poco tempo, sarà possibile registrare direttamente il contratto di affitto online risparmiando tempo. Stesso discorso anche per le proroghe, le cessioni e le risoluzioni. Per poter effettuare la registrazione in RLI si dovrà allegare anche la copia del contratto di locazione firmato da ambedue le parti. Il contratto non è obbligatorio allegarlo se si tratta di locazione di uso abitativo, oppure se è stipulato fra persone che non agiscono nell'esercizio di un'impresa, arte o professione.
I dati del contratto
Il contratto deve contenere i dati personali dell'affittuario e del locatore, la data di inizio e la durata, la descrizione dell'immobile, il prezzo del canone, l'aggiornamento ISTAT ed i dettagli della caparra. Un contratto a canone libero deve avere una durata minima di 4 anni; esso si rinnova automaticamente in mancanza di disdetta. Invece, un contratto a canone concordato (calmierato) ha una durata minima di 3 anni ed il rinnovo è automatico per altri 2, se non si fa la disdetta. Nel primo caso il canone lo decide il proprietario, nel secondo è stabilito dagli accordi tra sindacati degli inquilini e associazioni dei proprietari.
L'affitto del contratto per meno di 30 giorni
Se si vuole affittare un immobile per un tempo inferiore si hanno 2 possibilità. Una è un contratto temporaneo con una durata minima di 30 giorni, massima di 18 mesi e non è rinnovabile. Questo tipo di contratto può essere a canone libero o concordato a seconda della zona in cui si trova l'immobile. La seconda possibilità è il contratto per studenti che ha una durata minima di 6 mesi, massima di 36 ed è rinnovabile. Questo contratto è a canone concordato e l'affittuario deve essere uno studente fuori sede, cioè il luogo di residenza deve avere una distanza di almeno 100 km dall'indirizzo dell'immobile.
La registrazione del contratto all'Agenzia delle Entrate
Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla stipula. La registrazione cartacea va fatta direttamente all'Agenzia delle Entrate con: 2 copie del contratto firmate da locatore e conduttore/i, modello 69 compilato, marche da bollo da applicare su ogni copia ed infine il modello F 23 che certifica il pagamento dell'imposta di registro. Se si sceglie la cedolare secca le marche da bollo non si pagano e il modello F 23 non va compilato. La cedolare secca sostituisce l'Irpef, l'imposta di registro e l'imposta di bollo e permette di non modificare il canone d'affitto.
La registrazione del contratto tramite intermediario
Il contratto di affitto si può registrare online anche attraverso un intermediario. Quest'ultimo dovrà rilasciare apposita dichiarazione con data e firma tramite la quale si impegna a provvedere all'esecuzione di tale adempimento e ai pagamenti inerenti agli anni successivi a quello della stipula del contratto. Successivamente consegna al contribuente due copie inerenti all'avvenuta registrazione del contratto e dei pagamenti avvenuti in merito alle imposte dei canoni per gli anni successivi e tutta la documentazione riguardante le proroghe, delle cessioni e delle risoluzioni, sempre che queste ultime si verifichino.
La risoluzione del contratto
Il proprietario può anticipare il termine di un contratto seguendo una determinata forma e tempistica; inviare una lettera almeno 6 mesi prima del termine di scadenza del contratto a mezzo raccomandata. Per i contratti ad uso transitorio il tempo di preavviso è di 3 mesi. Anche l'inquilino può disdire il contratto in qualsiasi momento per un grave motivo; la comunicazione va fatta con 6 mesi di preavviso. Inoltre, dal 1° gennaio 2014 è obbligatorio corrispondere il canone d'affitto tramite bonifico bancario o assegno per cui è vietato pagare l'affitto in contanti indipendentemente dal tipo di contratto e dalla somma pattuita.