Come leggere una mappa catastale

La mappa catastale è la riproduzione grafica in scala e in misura A3 o A4 di un determinato territorio. Quest'ultima serve per leggere una specifica porzione di territorio comunale, degli edifici e terreni confinanti ad esso. Questo documento si può consultare o richiedere presso il Catasto o nell'Agenzia del proprio territorio di appartenenza. Lo scopo della mappa catastale è quello di rendere valido ogni atto giuridico costitutivo, d'estinzione o modificativo dei diritti reali (come la proprietà, l'abitazione, l'usufrutto, il pegno e l'ipoteca); accertare l'effettiva esistenza di un bene (un immobile, un prato, un uliveto, un bosco ceduo, ecc.), per poi effettuare il pagamento di tasse ed imposte previste dalla vigente normativa fiscale. Il documento è composto da fogli numerati progressivamente, che riportano le particelle territoriali presenti nel Comuni italiani, in maniera grafica e in dettaglio. Nella seguente guida vi indico come leggere una determinata visura catastale rilasciata dall'Agenzia delle Entrate.

• Mappa catastale ("Visura per immobile" o "Visura per soggetto")
• Centro Agenzia delle Entrate

In ogni mappa catastale troverete nella stringa principale, la sua tipologia ("visura per soggetto" oppure "visura per immobile") ed il momento in cui sono stati aggiornati gli atti informatizzati del catasto. A questi si aggiungono i "dati della richiesta" (nome e cognome ricercato, più il Comune con il relativo codice catastale e Provincia in cui si trovano i fabbricati o i terreni censiti). Inoltre troverete il "soggetto individuato" (nominativo ricercato più il luogo e la data di nascita e il codice fiscale) Per concludere, "indicazione delle unità immobiliari" (area comunale d'appartenenza degli immobili rilevati).

Successivamente, per ciascuna unità immobiliare rilevata e sulla parte sinistra della tabella, vengono riportati i "dati identificativi". Quest'ultimi sono suddivisi nelle seguenti voci: la "sezione urbana" (identifica eventualmente la zona territoriale del Comune di riferimento); il "foglio" (è un numero che riporta la parte del territorio comunale considerata); la "particella" (individua uno specifico fabbricato) ed il "sub" (significa subalterno e indica precisamente l'unità immobiliare di riferimento).

Nella parte centrale della tabella stessa, invece, sono specificati i "dati di classamento". Queste voci rappresentano la "zona censuaria" (porzione della superficie di un Comune contrassegnata dalla medesima redditività dei fabbricati); la "micro zona" (attualmente inapplicata), la "categoria" (destinazione dell'unità immobiliare). Dopodiché trovate la "classe" (numero che esprime il grado di produttività o lettera "U", se è unica), la "consistenza" (dimensione del fabbricato, esternata in vani, se si tratta della categoria "A", oppure in metri quadrati, nel caso della categoria "C", oppure in metri cubi, per la categoria "B") e infine la "rendita" (calcolata secondo i criteri stabiliti dalla legge ed espressa sia in euro).

Nella parte destra del medesimo schema tabellare, infine, viene riportata la voce "altre informazioni", che riguarda: l'indirizzo in cui è situato l'unità immobiliare considerata (con l'identificazione anche del civico, del piano e dell'interno); la data ed il numero relativo all'ultimo frazionamento effettuato sul fabbricato di riferimento; le eventuali annotazioni espresse dall'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate.

Nel resto della "visura catastale", leggerete le seguenti informazioni: il "totale" In questa sezione troverete la consistenza, rendita e l'intestazione degli immobili. La prima voce riguarda la dimensione degli stessi. Quest'ultima, viene indicata in vani, se si tratta di abitazione urbana o per gli uffici e appartiene alla categoria A. Mentre per i negozi e i magazzini viene espressa in metri quadri e posta nella sezione C. Infine, per gli ospedali e le caserme è indicata in metri cubi. Invece la rendita viene determinata dal numero complessivo delle unità immobiliari relative a ciascun gruppo delle stesse. Ultimamente con la rivoluzione dei vecchi estimi, la rendita e il valore catastale degli immobili vengono calcolati in base a un algoritmo. Un indicatore che supera il vecchio concetto dei vani per passare ai metri quadri, utilizzando solo tre grandi fasce (abitazione, attività produttive, immobili sociali e pubblici). Quest'ultimi costituiscono le attuali categorie che vanno da A1 (abitazioni tipo signorile) A9 (castelli e palazzi storici). L'intestazione degli immobili" (i dati anagrafici, il codice fiscale e i diritti od oneri reali delle persone fisiche/giuridiche aventi diritti rilevanti sui fabbricati rilevati + informazioni sull'ultima modifica catastale richiesta per la variazione d'intestazione).

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