Come garantire il pagamento dell'affitto

Cominciamo col dire che l'attuale situazione economica del nostro Paese ha influito molto sul mercato immobiliare che sta attraversando un periodo non eccezionale. Infatti, la maggioranza delle persone sta vivendo una situazione lavorativa sempre più precaria e, dunque, è improbabile che si riesca a programmare dei progetti a lungo termine (come appunto l'acquisto di un determinato immobile). Attraverso questa semplice e rapida guida vi spiegherò nei passaggi successivi come bisogna garantire il pagamento dell'affitto.

• Contratto di locazione di un immobile

Senza dubbio il metodo più semplice per ricercare un immobile in affitto è quello di rivolgersi alle Agenzie Immobiliari oppure di sfruttare Internet, che offre molti siti web dedicati a coloro i quali sono alla ricerca di una casa o intendono affittarla (tra cui www.affittasi.it). Ricordiamo che se viene stipulato un contratto tramite agenzia, questa percepirà il corrispondente di una mensilità sia dal proprietario del bene affittato che dall'affittuario, come commissione per il lavoro eseguito.

Naturalmente il problema principale per chi affitta il proprio immobile è quello di tutelarsi dall'eventuale morosità dell'inquilino, perché l'affittuario è sempre maggiormente tutelato dalla legge (essendo la parte più debole del rapporto contrattuale) e, quindi, è abbastanza complicato che gli venga notificato uno sfratto esecutivo in tempi rapidi, anche qualora non corrisponda il canone di locazione da vari mesi. Tuttavia, il proprietario del bene può tutelarsi richiedendo l'inserimento di alcune condizioni particolari nel contratto (al momento della sua stipulazione) e, documentandosi su quella che è l'attuale situazione economica del futuro locatario, ovvero richiedendo una copia delle proprie ultime buste paga.

Se questo non dovesse essere sufficiente come garanzia, la formula richiesta dalla maggioranza dei contratti di locazione è quella della fidejussione bancaria, avente un costo di commissioni fisso totalmente a carico dell'affittuario. Nello specifico trattasi di un accordo annuale, ma rinnovabile, che il futuro inquilino stipula con la propria banca, la quale si impegnerà a versare il canone di affitto al posto del locatario, qualora quest'ultimo non lo corrisponda oppure non riesca a pagarlo. Alla stipula del contratto con la banca, il futuro inquilino dovrà vincolare la somma equivalente al canone di locazione annuale con l'istituto di credito, affinché esso possa garantire per lui. Contro l'inquilino moroso è possibile garantirsi anche chiedendogli il versamento di una caparra anticipata, oppure di stipulare un'assicurazione che copra il rimborso di dodici mensilità.

Sono poi possibili anche altre tipologie di copertura. Si pensi a polizze di tutela legale, che offrono un indennizzo, solitamente predeterminato, a copertura delle spese legali sostenute per l?esercizio di diffida stragiudiziaria o di azioni giudiziarie. Appetibili potrebbero essere anche forme di payment protection insurance (in specie pagamento del canone e indennità da ritardata consegna ex art. 1591). Ovvero polizze che coprono il rischio di insolvenza del conduttore-debitore rispetto a crediti del locatore. Ben diverse, come abbiamo detto, dalle polizze fideiussorie in cui l?assicuratore o l?istituto di credito non assume un rischio ma contrae un?obbligazione di prestare garanzia. In questo caso l?assicuratore non si obbliga a pagare un debito altrui assumendosi il rischio di una infruttuosa azione di regresso o surroga ex art. 1203, n. 3, ma si obbliga a pagare un indennizzo, commisurato al danno patito dal creditore, nel caso in cui si abbia insolvenza del debitore oppure si abbia un evento futuro ed incerto che incide sulla solvibilità del debitore (perdita del lavoro, malattia grave, crisi di sovraindebitamento ecc.). L?assicuratore coprirebbe la traslazione del rischio creditizio con i premi incassati. In pratica il locatore potrebbe coprirsi dal rischio che un eventuale screening positivo della posizione debito/creditoria del conduttore sia inficiato da un evento successivo imprevedibile (ad esempio la perdita del lavoro) che dà luogo ad una situazione di insolvenza del debitore non dipendente da sua volontà.

• Se non siete esperti di contratti di affitto è sempre consigliabile rivolgersi all'agenzia immobiliare, che potrà tutelare i diritti di ambedue le parti, alla stipula del contratto!!!

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