Come funziona l'affitto con riscatto

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Introduzione

L'affitto con riscatto è una valida alternativa all'acquisto di un immobile attraverso il ricorso all'accensione di un mutuo bancario. Chi non riesce ad ottenere un mutuo per i più svariati motivi (reddito non sufficiente, inidonee condizioni di età, condizioni bancarie eccessivamente onerose), può far ricorso a questa tipologia di affitto, che consiste in un vero e proprio contratto atipico a causa mista (locazione ed opzione di compravendita), che consente al conduttore di un immobile, una volta corrisposto un numero prestabilito di canoni di locazione, di acquistare la proprietà dell'immobile attraverso la corresponsione del prezzo di riscatto. Vediamo come funziona.

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Trattandosi di contratto riguardante bene immobile, è prevista la forma scritta ab substantiam. Ai fini della trascrizione (già di per sé opportuna al fine di prevenire gli effetti deleteri di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, è divenuta obbligatoria nel 2014 ed è di durata decennale), il contratto di locazione-preliminare di acquisto dovrà contenere la descrizione catastale dell'immobile, oltre alle generalità delle parti. Il contratto dovrà inoltre contenere il prezzo dell'immobile, che viene stabilito all'atto della stipula e che resterà fermo per un determinato periodo di tempo, stabilito dal contratto.

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Il conduttore, pertanto, potrà entrare immediatamente nel possesso dell'immobile e farne la propria abitazione, pur senza averne pagato il prezzo. La proprietà dell'immobile resterà al locatore, il quale avrà il diritto di riscuotere il canone periodico di locazione. Sino alla scadenza dell'opzione, il conduttore potrà decidere se restare "mero conduttore", ovvero divenire proprietario dell'immobile, attraverso il pagamento del prezzo di riscatto. Ovviamente, il prezzo di riscatto sarà calcolato tenendo conto dell'ammontare dei canoni di locazione da corrispondersi da parte del conduttore sino alla scadenza del diritto di opzione, ed in genere sarà di gran lunga inferiore rispetto al prezzo di mercato dell'immobile. Trattasi, in buona sostanza, di una sorta di "finanziamento" indirettamente concesso dal proprietario dell'immobile, il quale si impegna a trasferire la proprietà in un momento solo futuro ed eventuale, salvaguardando però il proprio interesse patrimoniale attraverso l'incasso dei canoni di locazione.

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La legge prevede, nella sostanza, che parte delle somme corrisposte a titolo di canone di locazione siano imputate ad acconto del prezzo di acquisto, per far sì di tutelare l'acquirente in caso di mancata stipula del contratto di compravendita. In questi casi, il promissario acquirente cui venga negato l'acquisto da parte del promissario venditore, potrà alternativamente agire, ex art. 2932 del codice civile, per ottenere in sede giudiziale la stipula del contratto di compravendita, ovvero richiedere la restituzione della quota-canone imputata quale acconto del prezzo di acquisto.

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