Come funziona il rent to buy: affitto con riscatto

Le formule per acquistare casa sono molteplici in base ai gradi di "convenienza" e praticità: dal tradizionale acquisto con mutuo, all'acquisto con nuda proprietà, fino a formule più sofisticate e particolari, e di recente costituzione, come il "rent to buy" l'affitto con riscatto. Quella dell'affito con riscatto è un'opzione normata e introdotta nel nostro ordinamento giuridico dal decreto "Sblocca Italia" del 2014 e regolata successivamente anche dalla legge di stabilità del 2016. Nel primo caso, con l'articolo 23, si è introdotta una disciplina generale per l'acquisto delle case con formula "a riscatto", nel secondo si è introdotto il contratto di locazione finanziaria di immobili da adibire a prima casa. L'inquilino, quindi, entra nell'immobile ma non ne è formalmente proprietario. La data entro cui andrà perfezionato l'acquisto e il relativo prezzo verranno già prefissate in fase di stipula del contratto. Ecco come funziona il rent to buy o affitto con riscatto.

Il contratto dell'acquisto con riscatto è a forma libera, ma il consiglio è di stipularlo mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata al fine di avere garanzie maggiori che tutelino il futuro acquirente attraverso la trascrizione nei registri immobiliari. I contratti che prevedono un rent to buy devono prevedere la definizione della quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare l'immobile entro il termine stabilito. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni. Tale numero deve essere determinato dalle parti, ma la legge definisce che non sia inferiore ad un investimento del loro numero complessivo. Il contratto di affitto con riscatto è soggetto a trascrizione, essa mantiene i propri effetti per tutta la durata del contratto fino a un massimo di 10 anni.

La disciplina dell'affitto con riscatto presenta molteplici vantaggi, eccone alcuni. In primo luogo, la possibilità di bloccare i prezzi degli immobili; poi, ancora, l'opportunità di "testare" la casa prima di acquistarla: il contratto, infatti, non obbliga all'acquisto, se si prende una svista e non si è soddisfatti dell'appartamento, si può anche non comprarlo; inoltre, è da sottolineare che non si è immediatamente proprietari: non si pagano, quindi, le imposte sulla casa e non si è chiamati a compiere lavori di straordinaria amministrazione che, comunque, graveranno sull'inquilino nel medio periodo laddove decidesse di acquistare.

La disciplina dell'affitto con riscatto presenta, anche, diversi svantaggi, ecco quali. In primo luogo, il canone di locazione è generalmente più elevato rispetto al prezzo di mercato; poi, inoltre, se si decide di non acquistare l'immobile si deve considerare che l'affitto pagato fino a quel momento è da considerarsi del tutto perso; infine, se non si trascrive il contratto si può anche andare incontro a brutte sorprese.