Come funziona il contratto di locazione 4+4

In questa guida vi spiegherò nel modo più semplice possibile come funziona il contratto di locazione 4+4. Partiamo dalle basi, cioè dalla definizione che il codice civile dà del contratto di locazione. L'articolo 1571 c.c. definisce la nozione di locazione: "La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo." Dunque in parole povere: ti faccio usare una cosa o vivere in una casa per un certo tempo determinato e tu mi pagherai il corrispettivo stabilito nel contratto. Da questo articolo si evince come sia fondamentale in questo tipo di contratto il fattore temporale: infatti nel contratto di locazione 4+4, il quattro sta ad indicare proprio il periodo di tempo in cui l'immobile viene locato, ovvero quattro anni più quattro anni (da qui l'abbreviazione 4+4). Ho parlato di immobile e non di cosa, perché questa è proprio la forma tipica dei contratti di locazione di immobili.

• Locatario
• Conduttore
• Contratto di locazione

Entriamo ora nel vivo di questo argomento ed andiamo ad analizzare nel dettaglio questo tipo di contratto. Esso si caratterizza per la presenza di questi numeri 4+4, che sono di fondamentale importanza in quanto determinano la durata minima del contratto di locazione abitativa (non può essere inferiore a 4 anni). Eventuali contratti contenti clausole che prevedano una durata inferiore non saranno validi e la durata verrà riportata per legge ai quattro anni previsti. Il simbolo + nel contratto sta ad indicare che prima della scadenza dei quattro anni il contratto si rinnoverà automaticamente. Il conduttore (l'inquilino) potrà sempre recedere da questo rinnovo dando congruo preavviso, mentre il locatore (il proprietario dell'immobile) potrà recedere solo in taluni casi espressamente previsti dalla legge, avvisando il conduttore almeno sei mesi prima della scadenza di tale contratto quadriennale.

In un contratto di locazione 4+4 saranno presenti molteplici elementi: innanzitutto non potrà mancare l'oggetto del contratto, ovvero l'immobile locato e i suoi dati catastali. Dovrà essere stabilito l'importo dell'affitto da corrispondere che potrà essere fisso o variabile. Sarà fisso quando si utilizzerà la cedolare secca, che consentirà al locatario di ottenere una tassazione fissa sull'immobile locato. Sarà presente la durata, cioè il 4+4. Quasi sempre ci sarà una caparra che il conduttore dovrà versare al locatore come garanzia per eventuali danni all'immobile o, se presenti, ai mobili locati insieme ad esso. Nel contratto di locazione quando insieme all'immobile si affitteranno anche i mobili in esso presenti, sarà utile farne un inventario, magari corredato di foto che ne attestino lo stato.

Come ho spiegato prima, il contratto di locazione 4+4 si rinnova tacitamente alla scadenza dei primi quattro anni. Vediamo ora in quali casi questo contratto si risolva anzitempo.Al conduttore viene concessa più libertà di azione che al locatore, perché egli può sempre recedere dal contratto, dando un preavviso di almeno sei mesi al primo rinnovo del contratto, cioè dopo i primi quattro anni. Inoltre può essere inclusa una clausola che gli consenta di recedere in questo modo anche nei primi quattro anni. Resta inteso che un inquilino può sempre risolvere un contratto quando ci siano dei gravi motivi che gli impediscano di portarlo avanti.Il locatore, invece, può recedere solo nei sette casi tassativamente indicati dalla legge, faccio qualche esempio: se ha bisogno dell'immobile per se o per un suo familiare entro il secondo grado, se l'immobile deve essere ricostruito o ristrutturato, se il conduttore ha già la disponibilità di un altro alloggio che sia idoneo all'uso abitativo.Esiste anche un altro caso in cui il contratto potrà finire prima della scadenza: entrambe le parti dovranno essere d'accordo in tal senso.

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