Come fare una visura ipotecaria

State per acquistare o per vendere una casa? Allora non potrete fare a meno di effettuare una visura ipotecaria. Questo breve documento non è altro che il frutto di un'attività di ricerca dalla quale si evincono informazioni sui beni immobili di un soggetto e su eventuali gravami su essi pendenti. In generale questo tipo di visura serve a risalire esattamente alla proprietà di un immobile, in quanto quella catastale non ha carattere probatorio, ossia può essere indicato un soggetto proprietario di un immobile che in realtà non lo è. Quindi, con la visura ipotecaria, potete assicurarvi che il soggetto che intende vendere una casa sia effettivamente il proprietario e sopratutto se ci sono ipoteche o altri elementi che possono limitare l'utilizzo dell'immobile. Detto ciò passiamo a vedere insieme come effettuare tutti i passaggi che vi permetteranno di ottenere una visura ipotecaria.

• Modello 310 (anche semplificato)

La prima cosa da fare prima di effettuare una visura ipotecaria è capire per quali soggetti può essere richiesta. Principalmente la visura ipotecaria può essere richiesta per immobile, soggetto e nota. La prima, quella più frequente, permette di effettuare un?ispezione su una o più unità immobiliari. In questo caso è necessario conoscere, oltre al Comune di ubicazione, gli estremi catastali come foglio, particella e subalterno. Con la visura per soggetto è invece possibile conoscere tutte le proprietà e relativi gravami di un individuo o di una società. Ovviamente è necessario in questo caso inserire i relativi dati anagrafici (in caso di persona fisica) quali cognome, nome, data, Provincia e Comune di nascita o codice fiscale. In caso di persona giuridica invece è necessario inserire ragione sociale, Provincia, Comune e codice fiscale. Infine la visura per nota si effettua per conoscere i dettagli di uno specifico atto, per cui, per compiere la ricerca, occorre conoscere esattamente gli estremi quali il numero di registro e l'anno.

Ma la parte più importante di una visura ipotecaria sono sicuramente le formalità, raggruppate in trascrizioni, iscrizioni e annotazioni. Le prime comprendono gli atti di trasferimento, come compravendite, donazioni e successioni e gli atti che istituiscono vincoli sull?immobile, come sequestri, pignoramenti, domande giudiziali. Le iscrizioni invece sono gli atti con cui un immobile viene posto a garanzia a favore di un certo soggetto, come l?ipoteca per l?accensione di un mutuo. Infine le annotazioni consentono di visionare gli atti che cancellano precedenti trascrizioni, iscrizioni o annotazioni, come la cancellazione di ipoteche e pignoramenti. Ad ogni formalità corrisponde una nota in cui sono riportate ulteriori informazioni e approfondimenti. Di ciascuna formalità elencata è poi possibile richiedere la rispettiva stampa.

Una volta in possesso dei dati precedenti passiamo a vedere come effettuare la richiesta. È possibile chiedere e ottenere tanto le visure catastali quanto le visure ipotecarie recandosi personalmente presso gli uffici dell'Agenzia delle Entrate, sene Territorio (ex Conservatoria). Gli uffici sono aperti dal lunedì al venerdì, dalle ore 8.00 alle ore 12.30. Nell'ultimo giorno lavorativo del mese invece dalle ore 8.00 alle ore 11.00. Alternativamente vi è la possibilità di effettuare la richiesta online tramite i servizi telematici Entratel o Fisconline che approfondiremo più avanti. Al comune cittadino infatti non è richiesto di dimostrare alcunché riguardo alle persone o agli immobili su cui si chiede visura. Basterà pagare i diritti di segreteria e di riproduzione richiesti che, normalmente, ammontano a pochi euro per le visure catastali mentre per quelle ipotecarie si aggirano intorno alle decina, salendo di importo a seconda del numero di formalità (ossia di trascrizioni presenti) a carico del soggetto ispezionato. Se queste soluzioni non fanno al vostro caso è possibile rivolgersi ad un professionista, ad esempio un notaio o avvocato esperto nel settore immobiliare, che potrà interrogare le banche dati di Catasto e Conservatoria direttamente online versando per conto del cliente gli importi richiesti.

Sia che abbiate deciso di presentarvi personalmente agli sportelli sia che abbiate deciso di effettuare la richiesta online, è necessario che compiliate il modello 310, disponibile anche in versione semplificata per i meno esperti. Il modello è scaricabile presso il sito dell'Agenzia delle Entrate e disponibile al seguente link: https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/nsilib/nsi/schede/fabbricatiterreni/ispezione+ipotecaria/ispezione+ipotecaria+in+ufficio/modelli+e+istruzioni+ispezione+ipotecaria/indice+modelli+e+istruzioni+ispezioni+ipotecarie oppure è possibile richiederlo sempre presso gli sportelli dell'Agenzia delle Entrate.
Per la consultazione telematica bisogna che distinguiate se la visura riguarda un immobile di cui siete proprietari solo per quota oppure un immobile proprietà di altri soggetti.
Nel primo caso dovrete usare il servizio di Consultazione personale. Nel secondo caso invece dovrete utilizzare "Ispezione ipotecaria online" dopo esservi preventivamente registrati ai servizi finanziari di Poste Italiane S.p.A. per pagare i relativi tributi. Ovviamente questa procedura richiede l'iscrizione ai servizi Entratel o Fisconline.

La visura ipotecaria effettuata da un soggetto titolare di un diritto realesull?immobile è completamente gratuita ed esente da tributi. Invece se il richiedente non ha alcuna titolarità sull?immobile, sono applicati i tributi previsti dalla specifica tabella (consultabile a questo link https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/wcm/connect/f66af3804fb0b915999ffb8bf91aace0/TABELLA_DELLE_TASSE_IPOTECARIE_+in_vigore_dal1ottobre2012INTERNET_+31012013.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=f66af3804fb0b915999ffb8bf91aace0) a seconda del tipo di certificato richiesto. Alle visure ipotecarie effettuate online è applicata una maggiorazione del 50% rispetto alle tariffe degli uffici. Naturalmente, se per la ricerca vi affidate a un intermediario, dovrete aggiungere l'onorario previsto per il servizio.
Con quest'ultima indicazione ci auguriamo che questa guida vi abbia schiarito un po' le idee su come effettuare una visura immobiliare.

• È bene sapere che l'art. 2673 del codice civile stabilisce che chiunque possa accedere agli atti pubblici della Conservatoria. Tuttavia, le informazioni contenute nella banca dati sono di carattere personale e tutelate dal Dlgs 196/2003, per cui il loro utilizzo improprio è punito dalla legge.
• L'ispezione non può essere richiesta presso le sedi di Trento e Bolzano, nelle quali il servizio è gestito dalle rispettive Province autonome

• Come fare un'ispezione ipotecaria
• Elenco delle formalità per la visura ipotecaria