Come fare quando vengono violate le norme condominiali

Le violazioni delle norme condominiali rappresentano un fenomeno molto diffuso nella società attuale. Normalmente queste infrazioni consistono in una sottrazione di beni in comune dalla loro naturale funzione condominiale. Ma possono esservi anche ragioni di altra natura come quelle legate al disturbo della quiete del condominio o altro ancora. Data la frequenza di tali eventi, questa guida dà delle precise indicazioni su come fare quando vengono violate delle norme condominiali.

Le parti in comune di un condominio, di solito, sono i vani scala e i pianerottoli, i corridoi di disimpegno di cantine, ascensori, cortili ed altro. Le violazioni più comuni delle norme condominiali sono: l'occupazione di parti comuni con beni privati, l'immissione di odori o rumori nelle parti comuni oltre la normale tollerabilità, l'alterazione dell'estetica o funzionalità di parti comuni, l'utilizzo di tali parti con incremento della naturale usura con conseguente aumento dei costi di manutenzione.

Cosa si può fare di fronte ad una violazione condominiale? Intanto è opportuno far notare che qualunque condomino ha il diritto e il dovere di intervenire per porre fine ad un abuso, anche se l'organo preposto a tale funzione è l'amministratore di condominio come previsto dall'art. 1130 CC. Laddove non si riuscisse a dirimere la controversia, allora le strade da seguire sono 3: la Sanzione Condominiale, il Ricorso all'Autorità Amministrativa e il Ricorso all'Autorità Giudiziaria.

La Sanzione Condominiale è la soluzione più usuale in caso di violazioni dei condomini. Essa deve, però, essere contemplata nel regolamento condominiale per poter essere applicata. La multa viene riportata nel consuntivo condominiale come entrata particolare derivante da onere del condomino resosi responsabile dell'abuso. Il ricorso all'Autorità Amministrativa, invece, si adotta laddove l'abuso rientri in una più generale violazione di leggi o regolamenti a tutela dell'interesse pubblico. Si tratta dei classici ricorsi ad autorità come i Vigili del Fuoco, i Vigili Urbani, l'ASL, etc.

L'opzione del ricorso all'Autorità Giudiziaria è considerata come ultima spiaggia ed è la soluzione più efficiente, perché, nel caso in cui si dovesse ottenere una sentenza favorevole da parte del ricorrente, questi potrebbe avvalersi dell'uso della forza pubblica per ristabilire l'ordine. È evidente che una soluzione di questo tipo non è praticabile per le piccole violazioni quotidiane. Di recente è stata adottata la "riforma del condominio", che mira a ridurre il più possibile il ricorso al giudice.

• Prima di ricorrere all'Autorità Giudiziaria per ricomporre una lite condominiale è opportuno provare ad adottare ogni possibile soluzione alternativa.

• Come compilare il questionario condominiale
• Come redigere un regolamento condominiale
• Come modificare un regolamento condominiale