Come Esercitare Una Servitù Di Passaggio

Riuscire a esercitare una servitù di passaggio non è molto semplice per coloro che non possiedono un titolo in giurisprudenza e non conoscono le nozioni base del codice civile. Il codice civile, nato nel 1942, infatti, disciplina in materia di usucapione delle servitù prediali, con delle norme rimaste immutate nel tempo. La Corte di Cassazione, invece, viene chiamata regolarmente a pronunciarsi in materia, ed è costretta ogni volta a ripetere gli stessi principi che regolano l’acquisto per usucapione delle servitù di passaggio: si tratta, questo, di un segno evidente che le parti, o talvolta pure i giudici di merito, hanno difficoltà a comprendere del tutto tale disciplina, confondendola con la ben diversa tutela possessoria. Il diritto di passaggio su di una proprietà altrui è una delle cosiddette "servitù prediali", ovvero, come recita il Codice Civile, un peso imposto sopra un fondo (servente) per l'utilità di un altro fondo (dominante) appartenente ad un proprietario diverso. Bisogna comunque sapere che il termine "fondo" non è stato usato dal legislatore per indicare soltanto i fondi agricoli, di conseguenza, tanto il fondo servente quanto il fondo dominante possono consistere anche in una costruzione. Nei passaggi successivi di questa guida ci occuperemo di chiarire alcuni concetti su come bisogna esercitare, nella maniera corretta, una servitù di passaggio.

Innanzitutto ricordiamo che i diritti reali su cosa altrui sono espressione dell’elasticità della proprietà. Essi si dividono in diritti reali di godimento e diritti reali di garanzia. I diritti reali su cosa altrui sono detti anche tipici, in quanto costituiscono cioè un numero chiuso e, di conseguenza, le parti non possono crearne di nuovi. Ogni qualvolta una cosa è contemporaneamente sia oggetto del diritto di proprietà di una persona, sia oggetto di un diritto reale di godimento di un’altra persona, si verifica questa situazione: alcuni poteri sulla cosa, che altrimenti spetterebbero solo al proprietario, spettano al titolare del diritto reale di godimento; il proprietario può esercitare i poteri che comunque gli restano soltanto in modo tale da consentire al titolare del diritto reale di godimento di esercitare i suoi.

Il contenuto del diritto di passaggio dovrebbe essere descritto nel titolo (contratto, testamento) con il quale è stata costituita la servitù. Se, però, come spesso accade, non hai a disposizione il titolo (perché è andato perduto o perché la servitù si è costituita per consuetudine, da tempo immemorabile, senza atto scritto), potresti incorrere in una serie di problemi con il proprietario del fondo servente nell'andare a definire esattamente il contenuto del tuo diritto. In questo caso, tieni presente che, a norma del Codice Civile, tu hai diritto di passare liberamente e comodamente sul fondo servente. Pertanto, dobbiamo dire che è vero che non puoi opporti alla decisione del proprietario del fondo servente di recintare quest'ultimo, ma hai diritto di avere la chiave del cancello che chiude la recinzione. Non solo: se, pur avendo la chiave, dimostri che la chiusura del cancello ti reca disagio quando, ad esempio, ricevi dei visitatori, allora il proprietario del fondo servente è tenuto a dotare il cancello di citofono e di un apposito dispositivo di apertura automatica.

Il tuo diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per poterne usufruire. Anche tu, però, sei tenuto a osservare scrupolosamente dei limiti. Non puoi, infatti, eseguire delle innovazioni che rendono più gravosa la condizione del fondo servente. Se hai soltanto un diritto di passaggio, quindi, non puoi anche sostare con mezzi di locomozione sul fondo servente, perché si tratta di un'attività che non rientra tra quelle che sono necessarie per l'esercizio della servitù. Ancora, se hai una servitù di passaggio pedonale, non puoi decidere di ampliarla arbitrariamente con il transito di veicoli. Inoltre, non puoi continuare ad esercitare la servitù di passaggio, in origine a favore di un tuo fondo a destinazione agricola, se questo viene successivamente destinato a civile abitazione, perché in questo modo si aggraverebbe il peso a carico del fondo servente.