Come Esercitare Una Servitù Di Passaggio

La servitù di passaggio è un diritto reale previsto nel nostro ordinamento giuridico e disciplinato dalle norme del codice civile. L'art. 1027 c.c. lo definisce come il "peso imposto sopra un fondo per l'ultilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario".
Consiste, quindi, nel diritto di un proprietario di un fondo definito "dominante" a passare attraverso il fondo denominato "servente" appartentente ad altro soggetto; intendendo con il termine "fondo" non soltanto terreni e spazi agricoli ma anche costruzioni e immobili.
Sovente la Corte di Cassazione è chiamata a pronunciarsi in materia di usucapione e servitù cosiddette prediali (da "predium" ossia "fondo") nelle quali è compresa la servitù di passaggio, per chiarire i principi che sono posti a fondamento del diritto di servitù. Risulta evidente, pertanto, che trattasi di materia sulla quale numerosi sono i dubbi per il corretto esercizio del proprio diritto senza ledere o sminuire il diritto altrui.
Questa guida si propone di illustrare alcuni concetti che è bene conoscere per esercitare una servitù di passaggio.

La servitù di passaggio appartiene, abbiamo detto, alla categoria dei diritti reali. I diritti reali su cosa altrui sono espressione dell?elasticità della proprietà e si dividono in diritti reali di godimento e diritti reali di garanzia. I diritti reali su cosa altrui sono "tipici" ossia previsti dall'ordinamento in un numero chiuso; conseguentemente le parti non possono crearne di nuovi. Ogni qualvolta una cosa è contemporaneamente sia oggetto del diritto di proprietà di una persona, sia oggetto di un diritto reale di godimento di un?altra persona, si verifica questa situazione: alcuni poteri sulla cosa, che altrimenti spetterebbero solo al proprietario, spettano al titolare del diritto reale di godimento. Il proprietario può esercitare i poteri, che comunque gli restano, in modo tale da consentire al titolare del diritto reale di godimento di esercitare i suoi.
La servitù di passaggio è coattiva, quando è imposta per legge per consentire al proprietario del fondo dominante un'efficiente utilizzo dello stesso; oppure è volontaria, quando è costituita tra le parti con un atto, per contratto o per testamento.

Nell'ipotesi di servitù coattive è il legislatore a prevedere che il proprietario di un fondo intercluso da altre proprietà abbia diritto ad ottenere la costituzione della servitù di passaggio sul fondo vicino per consentirgli l'uso conveniente del proprio fondo. Tuttavia, il passaggio non deve essere pregiudizievole per il fondo servente: la costituzione della servitù riguarderà quella parte di fondo che provoca minor danno al proprietario del fondo servente.
Nell'ipotesi di servitù volontaria, sono le parti ad accordarsi e costituire il diritto mediante atto tra vivi avente natura negoziale. Il codice precisa che gli atti devono avere forma scritta, essere effettuati per atto pubblico o scrittura privata e trascritti per renderli opponibili a terzi. La Corte di Cassazione ha chiarito che la costituzione di un diritto di servitù può avvenire mediante l'introduzione di una clausola contrattuale dalla quale siano determinabili con certezza il fondo dominante, il fondo servente e l'oggetto in cui consiste l'assoggettamento di questo all'utilità dell'altro.
Altra modalità di acquisto della servitù di passaggio è mediante usucapione. In tal caso la servitù è apparente, tale situazione si verifica quando sul fondo servente insisitono opere, artificiali o naturali di natura permanente, destinate all'esercizio della servitù. Di conseguenza, risulta evidente che sul tale fondo vi sia il peso del diritto reale di godimento. Altra modalità di acquisto della servitù di passaggio è per destinazione del cosiddetto padre di famiglia, ipotesi disciplinata dall'art. 1062 c.c. Si palesa il caso di due fondi, ora divisi, ma che provengono da un unico proprietario, il quale al momento della seprazione dei fondi ha lasciato opere visibili e permanenti, in una parte della proprietà attualmente divisa tra due soggetti, che impone all'uno la servitù di passaggio a favore dell'altro. La costituzione di tale diritto non è chiusa in un atto formale ma è deteminata dalla situazione di fatto attuale e provata dallo status quo ante dei fondi.

L'esercizio del diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usufruirne in maniera efficace.
Il titolare del diritto di servitù ha però dei limiti da rispettare. Non può infatti, eseguire delle innovazioni che rendono più gravosa la condizione del fondo servente. Pertanto, se il diritto consiste nel solo passaggio, non si potrà sostare con mezzi di locomozione sul fondo servente, perché si tratta di un'attività che non rientra tra quelle che sono necessarie per l'esercizio della servitù. Altro caso: se si gode di una servitù di passaggio pedonale, non si potrà ampliarla arbitrariamente con il transito di veicoli. In generale, bisogna tenere presente che il diritto di servitù dovrà essere esercitato senza alterare il diritto di proprietà o creare disagio al proprietario del fondo servente.

La servitù di passaggio si estinge per diversi motivi. L'estinzione per prescrizione è prevista nell'ipotesi di "non uso" protrattosi per un tempo determinato dalla legge: quando non se ne fa uso per venti anni il diritto di passaggio decade. Altra modalità di estinzione è per confusione, ossia quando i due fondi, dominante e servente, diventano di proprità di un unico soggetto. L'estinzione della servitù, infine, può essere stata prevista con una scadenza temporale nel contratto che con la quale è stata costituita

Per la tutela e il riconoscimento dell'esistenza di una servitù di passaggio si può agire in giudizio. Il soggetto che abbia interesse ad ottenere un riconoscimento del proprio diritto può convenire in giudizio il soggetto che ne ostacola la fruizione o ne contesta l'esistenza per ottenere una pronuncia giudiziaria. Le azioni esperibili sono l'azione Confessoria e le azioni Possessorie. La prima è tesa a far valere il diritto di un soggetto su un bene altrui, chiedendo l'accertamento dell'esistenza e del contenuto di tale diritto. Le azioni possessorie sono l'azione di reintegrazione ed ha lo scopo di reintegrare un soggetto nel proprio diritto, nell'ipotesi in cui ne sia stato privato, e l'azione di manutenzione da esperire quando vi siano state molestie e turbative nell'esercizio della servitù di passaggio.

• Servitù di passaggio, diritti e doveri
• Servitù di passaggio, costituzione e modifiche
• Servitù di passaggio, un caso di illegittimità