Come esercitare il diritto di prelazione

Si chiama diritto di prelazione quel diritto di esercitare comprando o affittando un immobile prima di chiunque altro. La prelazione è concessa per legge a chi è già inquilino in forza di un contratto di locazione: se l'immobile venisse posto in vendita, l'inquilino ha una corsia preferenziale che riguardano sopratutto gli immobili con destinazione d'uso commerciale. Diamo inizio a questa guida su come esercitare il diritto di prelazione.

Se sei un affittuario e vuoi esercitare il diritto di prelazione, sia su un immobile residenziale che su un immobili agrario, rammenta che dovrai rispettare tutti i criteri stabiliti dalla legge, ovvero confermare la tua intenzione di usufruire del diritto, informare della tua decisione il proprietario dell' immobile e rispettare i tempi di pagamento. Ti ricordo che puoi richiedere il diritto di prelazione non solo se il tuo proprietario ha deciso di vendere il bene immobile che tu occupi come affittuario, ma anche se il tuo proprietario si rifiuta di rinnovarti il contratto d’affitto per diversi motivi, come ad esempio una necessità personale del bene oppure una ristrutturazione strutturale dell'immobile.

Se invece sei nella funzione di inquilino, e dopo aver ricevuto la notifica dal tuo proprietario, decidi di esercitare il diritto di prelazione, ricorda che lo dovrai fare entro 30 giorni a partire dal sessantesimo giorno successivo dalla data della notifica da parte del tuo proprietario. Entro lo stesso periodo dovrai stipulare il contratto di compravendita o il contratto preliminare di vendita. Dovrai informare il tuo proprietario, sempre tramite notifica a mezzo ufficiale giudiziario, della tua decisione di accettare il diritto e nello stesso tempo dovrai confermargli le stesse condizioni indicate nella comunicazione che ti ha trasmesso.

Se sei proprietario di un immobile dove il tuo affittuario svolge una attività commerciale ed è in società con altre persone, ricorda che dovrai inviare la tua raccomandata a tutti i soci che gestiscono l’attività, se non vuoi rendere nulla la tua offerta di prelazione. Se sei l’affittuario, ricorda che il diritto di prelazione sarà valido solo se tutti i conduttori accetteranno congiuntamente tale diritto, oppure se alcuni sottoscriveranno la loro rinuncia lasciando agli altri il diritto di accettazione. Ricorda che se uno dei soci non informa entro i tempi previsti la sua intenzione di rinunciare al suo diritto di prelazione, lo potrai considerare rinunciatario del diritto, come stabilito dalla legge.

In caso di vendita, o nel caso in cui si volesse locare nuovamente l’immobile, si può parlare di diritto di prelazione a favore del conduttore quando, alla prima scadenza contrattuale, il locatore si avvalga della facoltà di negazione del rinnovo contrattuale.

Si ha la prelazione agraria quando il proprietario di un fondo rustico o di un fabbricato agrario decide di vendere il suo bene, dando preferenza di acquisto al suo affittuario rispetto a terzi che richiedono l’acquisto. Dopo questo quinto passo, passiamo dunque al seguente.

Ti ricordo che una volta accettato di diritto di prelazione, dovrai effettuare il pagamento stabilito per il bene immobile entro 90 giorni a partire dalla prima data di comunicazione effettuata dal tuo proprietario insieme al compromesso o al rogito.

Nel caso in cui tu sia affittuario e decidi di non far valere il diritto di prelazione, il tuo proprietario avrà la possibilità di vendere il tuo immobile a terzi. Rammenta però di informarlo tramite una lettera raccomandata ricevuta di ritorno, oppure se preferisci con un atto sempre notificato da un ufficiale giudiziario, specificando le tue intenzioni di rinunciare al diritto e richiedendo il tempo necessario per poter liberare l’immobile.

E bene ricordarti che se il tuo proprietario avesse venduto il tuo immobile senza averti inviato la notifica, oppure abbia venduto il bene ad un prezzo inferiore a quello indicatoti nella notifica, potrai entro sei mesi dalla registrazione dell’atto di rogito, riscattare l’immobile dall’acquirente e pretendere anche un eventuale risarcimento se la situazione ti ha creato danni.

La prelazione può essere volontaria o legale.
La prelazione volontaria ha come fonte l'accordo delle parti. Oggetto di tale accordo è l'impegno, in capo ad una parte, a concedere un diritto di prelazione alla controparte.
La prelazione legale si caratterizza per avere come fonte la legge stessa. La prelazione avviene quando: il locatore intende vendere l'immobile e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo; l'immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che richiede importanti lavori; L'immobile si trova in uno stabile del quale è prevista la ristrutturazione o demolizione, al fine di realizzare nuove costruzioni.