Come esercitare il diritto di prelazione

Tramite: O2O 26/07/2021
Difficoltà: difficile
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Introduzione

Si chiama diritto di prelazione quel diritto di esercitare comprando o affittando un immobile prima di chiunque altro. La prelazione è concessa per legge a chi è già inquilino in forza di un contratto di locazione: se l'immobile venisse posto in vendita, l'inquilino ha una corsia preferenziale che riguardano sopratutto gli immobili con destinazione d'uso commerciale. Diamo inizio a questa guida su come esercitare il diritto di prelazione.

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Occorrente

  • PC o smartphone
  • Connessione internet
  • contratto di locazione
  • documento di dentità
  • codice fiscale
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Rispettare i criteri

Se sei un affittuario e vuoi esercitare il diritto di prelazione, sia su un immobile residenziale che su un immobili agrario, rammenta che dovrai rispettare tutti i criteri stabiliti dalla legge, ovvero confermare la tua intenzione di usufruire del diritto, informare della tua decisione il proprietario dell' immobile e rispettare i tempi di pagamento. Ti ricordo che puoi richiedere il diritto di prelazione non solo se il tuo proprietario ha deciso di vendere il bene immobile che tu occupi come affittuario, ma anche se il tuo proprietario si rifiuta di rinnovarti il contratto d?affitto per diversi motivi, come ad esempio una necessità personale del bene oppure una ristrutturazione strutturale dell'immobile.

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Esercitare il diritto di prelazione

Se invece sei nella funzione di inquilino, e dopo aver ricevuto la notifica dal tuo proprietario, decidi di esercitare il diritto di prelazione, ricorda che lo dovrai fare entro 30 giorni a partire dal sessantesimo giorno successivo dalla data della notifica da parte del tuo proprietario. Entro lo stesso periodo dovrai stipulare il contratto di compravendita o il contratto preliminare di vendita. Dovrai informare il tuo proprietario, sempre tramite notifica a mezzo ufficiale giudiziario, della tua decisione di accettare il diritto e nello stesso tempo dovrai confermargli le stesse condizioni indicate nella comunicazione che ti ha trasmesso.

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Inviare la raccomandata

Se sei proprietario di un immobile dove il tuo affittuario svolge una attività commerciale ed è in società con altre persone, ricorda che dovrai inviare la tua raccomandata a tutti i soci che gestiscono l?attività, se non vuoi rendere nulla la tua offerta di prelazione. Se sei l?affittuario, ricorda che il diritto di prelazione sarà valido solo se tutti i conduttori accetteranno congiuntamente tale diritto, oppure se alcuni sottoscriveranno la loro rinuncia lasciando agli altri il diritto di accettazione. Ricorda che se uno dei soci non informa entro i tempi previsti la sua intenzione di rinunciare al suo diritto di prelazione, lo potrai considerare rinunciatario del diritto, come stabilito dalla legge.

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Comunicare l'acquisto

Tale diritto consente all'inquilino di un'abitazione di abbinare l'offerta di acquisto della casa in cui vive a una possibile offerta di acquisto, in termini di prezzo e condizioni, formulata da un terzo. Per esercitare tale diritto, al conduttore è concesso un periodo di 30 giorni dopo che il proprietario dell'immobile comunica l'offerta di acquisto del terzo. Questo diritto di prelazione e di recesso della legge sulla locazione urbana è riscosso dalArticolo 25 LAU, Legge sulle Locazioni Urbane. Una volta spiegato cosa significa diritto di prelazione, parliamo del diritto di recesso , che può essere definito come il diritto che tutela l'inquilino di una casa di acquisire l'immobile in cui risiede fintanto che il locatore lo ha venduto a una terza parte. Le condizioni che disciplinano tale diritto sono disciplinate dall'articolo 1.521 del codice civile. Per esercitare tale diritto, l'inquilino dispone di un termine di trenta giorni dal momento in cui è informato della vendita dell'immobile. Inoltre, per esercitare tale diritto, devono sussistere determinate circostanze, quali: che il proprietario non abbia informato l'inquilino della vendita dell'immobile o che ilil prezzo di vendita al terzo era inferiore al prezzo richiesto dal conduttore.

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Rinnovare il contratto

Tale diritto di recesso e di prelazione nei rustici si applica a condizioni analoghe anche per gli inquilini titolari di regolare contratto di locazione del rustico e perimetri. Non va dimenticato che il diritto di recesso e di prova ed errore nelle proprietà rustiche è riconosciuto da diverse sentenze della Suprema Corte come una limitazione ai diritti di proprietà nell'interesse pubblico. In caso di vendita, o nel caso in cui si volesse locare nuovamente l?immobile, si può parlare di diritto di prelazione a favore del conduttore quando, alla prima scadenza contrattuale, il locatore si avvalga della facoltà di negazione del rinnovo contrattuale. Si ha la prelazione agraria quando il proprietario di un fondo rustico o di un fabbricato agrario decide di vendere il suo bene, dando preferenza di acquisto al suo affittuario rispetto a terzi che richiedono l?acquisto. Dopo questo quinto passo, passiamo dunque al seguente.

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Effettuare il pagamento

Ti ricordo che una volta accettato di diritto di prelazione, dovrai effettuare il pagamento stabilito per il bene immobile entro 90 giorni a partire dalla prima data di comunicazione effettuata dal tuo proprietario insieme al compromesso o al rogito.

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Vendere l'immobile

Nel caso in cui tu sia affittuario e decidi di non far valere il diritto di prelazione, il tuo proprietario avrà la possibilità di vendere il tuo immobile a terzi. Rammenta però di informarlo tramite una lettera raccomandata ricevuta di ritorno, oppure se preferisci con un atto sempre notificato da un ufficiale giudiziario, specificando le tue intenzioni di rinunciare al diritto e richiedendo il tempo necessario per poter liberare l?immobile.

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Riscattare l'immobile

E bene ricordarti che se il tuo proprietario avesse venduto il tuo immobile senza averti inviato la notifica, oppure abbia venduto il bene ad un prezzo inferiore a quello indicatoti nella notifica, potrai entro sei mesi dalla registrazione dell?atto di rogito, riscattare l?immobile dall?acquirente e pretendere anche un eventuale risarcimento se la situazione ti ha creato danni.

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Stabilire le clausole

La prelazione può essere volontaria o legale. La prelazione volontaria ha come fonte l'accordo delle parti. Oggetto di tale accordo è l'impegno, in capo ad una parte, a concedere un diritto di prelazione alla controparte.
La prelazione legale si caratterizza per avere come fonte la legge stessa. La prelazione avviene quando: il locatore intende vendere l'immobile e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo; l'immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che richiede importanti lavori; L'immobile si trova in uno stabile del quale è prevista la ristrutturazione o demolizione, al fine di realizzare nuove costruzioni. Infine, è opportuno tenere presente che al momento della sottoscrizione di un contratto di locazione è possibile stabilire una clausola di rinuncia al diritto di prelazione e di recesso. Il locatore e l'inquilino sono liberi di concordare le condizioni e le clausole che desiderano, quindi questa rinuncia al diritto di prelazione e clausola di recesso è perfettamente legale e valida. Ovviamente l'inquilino manterrà il suo contratto di locazione alle stesse condizioni ma con un nuovo locatore.

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Consigli

Non dimenticare mai:
  • Certo, è conveniente sapere come si esercita il diritto di prelazione o di recesso. Per fare ciò, l'unica cosa necessaria è comunicare in modo affidabile al proprietario entro il termine stabilito di trenta giorni l'intenzione di acquistare l'immobile al prezzo offerto. In caso di recesso, tale comunicazione deve essere effettuata al nuovo proprietario dell'immobile una volta che ne sia venuto a conoscenza.

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