Come fare l'analisi dei prezzi marginali

Tramite: O2O
Difficoltà: facile
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Introduzione

L'analisi marginale è un esame dei benefici addizionali di un'attività rispetto ai costi aggiuntivi sostenuti da quella stessa attività. Le aziende utilizzano l'analisi marginale come strumento decisionale per aiutare a massimizzare i loro potenziali profitti. Tuttavia, anche i singoli imprenditori usano inconsciamente l'analisi marginale per prendere determinate decisioni quotidiane. L'analisi marginale è anche ampiamente utilizzata in microeconomia quando bisogna analizzare il modo in cui un sistema complesso viene influenzato dalla manipolazione marginale delle sue variabili comprendenti. In questo senso, l'analisi marginale si concentra sull'esame dei risultati di piccoli cambiamenti, mentre gli effetti si susseguono a cascata sull'intera azienda. L'analisi marginale può dunque essere definita come un esame dei costi associati e dei potenziali benefici di specifiche attività commerciali o decisioni finanziarie. L'obiettivo è quello di determinare se i costi associati al cambiamento di un'attività si tradurranno in un beneficio sufficiente a giustificarli. In questa guida troveremo una serie di coordinate e di formule riportate in modo semplicissimo, le quali ci aiuteranno ad effettuare correttamente l'analisi dei prezzi marginali di quattro caratteristiche quali: ovvero la vendita, la zona, il livello di piano fuori terra e la superficie principale, tutte relative ad immobili già esistenti.

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Occorrente

  • Excel
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Calcolo del prezzo marginale della vendita

La metodologia che dobbiamo seguire è denominata Market Comparison Approach, la quale viene utilizzata per stimare il prezzo di un immobile, che chiameremo A, per il quale non si conoscono molti dati. Per poter stimare il prezzo di questo immobile, dobbiamo procede facendo la comparazione fra tre immobili simili al primo (che chiameremo rispettivamente B, C e D), in modo tale da ricavare il prezzo corretto, e cioè quello reale ed effettivo. Innanzitutto, per iniziare l'esercitazione avremo bisogno dei dati che possiamo trovare nelle cartografie oppure attraverso delle domande mirate ai diretti interessati. La prima cosa da fare è trovare il prezzo marginale della vendita; ad esempio, se l'immobile in questione ha un valore di 120.000,00 euro, si fa la seguente operazione: 120.000 x -0,02/12 e si ottiene il prezzo marginale dell'unità immobiliare B. Ripetiamo il medesimo calcolo anche per le altre unità, tranne che per l'unità A.

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Calcolo del prezzo marginale della zona e del livello di piano fuori terra

Per calcolare il prezzo marginale della zona, sarà sufficiente sottrarre 200 euro per la superficie principale dell'unità A ed il risultato ottenuto sarà il prezzo marginale della zona. Mentre per ricavare il prezzo marginale del livello di piano fuori terra, dobbiamo moltiplicare il prezzo degli immobili B, C e D per -0,03, che è il saggio di incremento del prezzo di compravendita; in questo modo, otterremo tre risultati, ma il prezzo marginale del livello fuori terra sarà quello più basso, quindi dovremo evidenziare il prezzo inferiore dei tre ottenuti.

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Calcolo del prezzo marginale della superficie principale

Infine, per calcolarci il prezzo marginale della superficie principale delle unità immobiliari B, C e D, procediamo nel seguente modo: dividiamo il prezzo delle unità immobiliari per la corrispondente superficie principale, sommiamo 0,2 e moltiplichiamo per la superficie dei balconi. Ad esempio: 120.000,00/97,20 0,2 x 6,4. Il prezzo della superficie principale è quello più basso, quindi andremo ad evidenziare il prezzo inferiore tra quelli ottenuti. Questi sono soltanto quattro delle nove caratteristiche utili per ricavare il prezzo reale dell'immobile.

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Calcolo del prezzo reale di un immobile

Ora invece vedremo come ottenere cosiddetto il prezzo "reale" di un qualsiasi immobile per il quale intendiamo formulare il giudizio di stima del suo effettivo e reale valore immobiliare. Per fare questo, sarà necessario realizzare una tabella per ciascuna unità immobiliare che prenderemo in considerazione, ipotizzando di avere come oggetto la stima di una sola abitazione che chiameremo F. Per ottenere il risultato che in questo caso ci interessa sapere, dobbiamo procedere comparando le caratteristiche dell'unità F con un'altra unità immobiliare che chiameremo B, la quale dovrà però avere le stesse caratteristiche dell'unità B.

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Costruzione della tabella

Affinché il calcolo sia esatto, procediamo alla costruzione della tabella, creando otto colonne e dodici righe circa; il numero delle righe dipende dal numero delle caratteristiche che intendiamo comparare, che in questo esempio saranno nove. Nelle prime righe delle otto colonne scriviamo nella prima "caratteristiche e prezzo di compravendita"; nella seconda "segno atteso"; nella terza "prezzo marginale"; nella quarta "unità F"; nella quinta "unità B"; nella sesta "variazione"; nella settima "calcolo Market Comparison Approacch"; nella ottava "risultato". Ora dobbiamo compilare la prima riga, quindo sotto la prima colonna relativa alle caratteristiche scriviamo "vendita"; sotto la seconda colonna, e cioè il segno atteso, scriviamo meno come segno (-); poi sotto la terza colonna riportiamo il prezzo marginale della vendita. Sotto la quarta colonna scriviamo il numero di anni di vendita dell'unità F e nella quinta il numero di anni di vendita dell'unità B; nella sesta dobbiamo fare la variazione tra l'unità F e l'unità B; ad esempio: se mettiamo 0 in F e 3 in B, la variazione sarà -3, quindi 0 meno 3; nella settima colonna, facciamo il calcolo MCA, quindi -3 per il prezzo marginale della vendita e nell'ottava colonna scriviamo il risultato ottenuto nella settima colonna. Allo stesso modo, calcoliamo le altre caratteristiche che possono riguardare ad esempio la zona alla quale andremo ad attribuire un punteggio; il livello di piano fuori terra; la superficie principale; la superficie dei balconi; i servizi; il riscaldamento; la manutenzione; l'età della costruzione ed il prezzo di compravendita. Alla fine dobbiamo sommare o sottrarre a seconda del risultato ottenuto dalla ottava colonna, e attraverso questo semplice calcolo otterremo il prezzo corretto dell'unità immobiliare F.

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