Come effettuare l'analisi dei prezzi marginali della vendita, della zona, del livello di piano fuori terra e della superficie principale

tramite: O2O
Difficoltà: facile
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Introduzione

In questa guida trovi una serie di coordinate e di formule riportate in modo semplicissimo, i quali ti aiuteranno su come effettuare l'analisi correttamente, e senza nessun tipo di problema i prezzi marginali di quattro caratteristiche quali: la vendita; la zona; il livello di piano fuori terra; la superficie principale; tutte relative ad immobili esistenti.

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La metodologia che devi seguire, come detto prima si chiama Market Comparison Approach, viene utilizzata per stimare il prezzo di un immobile, che puoi chiamare A, per il quale non si conoscono molti dati, e per poterlo stimare, si procede comparando tre immobili simili, questi ultimi li puoi chiamare B-C-D, ad esso in modo da ricavare il prezzo corretto, e cioè quello vero e veritiero. Innanzitutto, per iniziare l'esercitazione hai bisogno dei dati che puoi trovare nelle cartografie, oppure attraverso delle domande mirate ai diretti interessati. La prima cosa da fare è trovare il prezzo marginale della vendita, funziona così, si calcola il prezzo, ad esempio: 120.000,00x-0,02/12 e si ottiene il prezzo marginale dell'unità immobiliare B, ripeti l'operazione per le altre unità, tranne che per l'unità A.

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Poi si passa alla zona, calcola: -200 euro per la superficie principale dell'unità A, e hai trovato il prezzo marginale di zona. Ora calcola il livello di piano fuori terra procedendo così: moltiplica il prezzo degli immobili B-C-D per -0,03, che è il saggio di incremento del prezzo di compravendita e ottieni così tre risultati. Il prezzo marginale del livello fuori terra è il più basso, quindi evidenzia il prezzo più basso.

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Infine calcola il prezzo marginale della superficie utile delle unità immobiliari B-C-D nel seguente modo: il prezzo delle unità immobiliari, dividilo per la corrispondente superficie principale, somma 0,2 e moltiplica per la superficie dei balconi, ad esempio: 120.000,00/97,20 0,2x6,4. Il prezzo della superficie principale è il più basso, quindi sottolinea il prezzo più basso tra quelli ottenuti. Questi sono soltanto quattro delle nove caratteristiche utili per ricavare il prezzo reale dell'immobile.

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Approfondimenti: Ecco come ottenere cosiddetto il prezzo "reale" di un qualsiasi immobile per il quale intendi formulare il giudizio di stima del suo valore immobiliare. Devi realizzare una tabella per ciascuna unità immobiliare che prendi in considerazione, ipotizza di avere come oggetto la stima di una sola abitazione che puoi chiamare F e per farlo dovi procedere comparando le caratteristiche dell'unità F con un'altra unità immobiliare che puoi chiamare B avente le stesse caratteristiche. Quindi procedi nella costruzione della tabella, creando otto colonne e dodici righe circa, il numero delle righe dipende dal numero di caratteristiche che intendi comparare, in questo esempio ne compri nove. Nelle prime righe delle otto colonne scrivi, nella prima: caratteristiche e prezzo di compravendita; nella seconda: segno atteso; nella terza: prezzo marginale; nella quarta unità F; nella quinta: unità B; nella sesta: variazione; nella settima calcolo Market Comparison Approacch; nella ottava: risultato. Ora devi compilare la prima riga e sotto la prima colonna relativa alle caratteristiche scrivi: vendita; sotto la seconda colonna e cioè il segno atteso scrivi: meno come segno (-); poi sotto la terza colonna scrivi il prezzo marginale della vendita. Sotto la quarta colonna scrivi il numero di anni di vendita dell'unità F e nella quinta scrivi il numero di anni di vendita della unità B; nella sesta devi fare la variazione tra l'unità F e l'unità B, ad esempio se metti zero in F e tre in B la variazione sarà -3, quindi zero meno tre; nella settima colonna fai il calcolo MCA, quindi -3 per il prezzo marginale della vendita e nell'ottava colonna scrivi il risultato ottenuto nella settima colonna. Allo stesso modo calcola le altre caratteristiche che possono riguardare ad esempio, la zona alla quale si attribuisce un punteggio; il livello di piano fuori terra; la superficie principale; la superficie dei balconi; i servizi; il riscaldamento; la manutenzione; l'età della costruzione e il prezzo di compravendita. Alla fine somma o sottrai a seconda del risultato ottenuto dalla ottava colonna, e attraverso questo semplice calcolo otterrai il prezzo corretto dell'unità immobiliare F.

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Consigli

Non dimenticare mai:
  • Leggere bene la guida.

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