Come cedere il diritto di abitazione

Come stabilito dall'Articolo 1022 del Codice Civile, l'abitazione è il diritto reale di godere di un immobile altrui che concede al titolare la possibilità di vivere nella casa in questione coerentemente con i bisogni propri e della propria famiglia. La medesima legge stabilisce che il diritto di abitare direttamente la casa o l'appartamento in questione, deve essere riconosciuto soltanto al titolare ed ai membri della sua famiglia e che il titolare sia considerato dalla legge come una persona fisica. Dunque, tale diritto non può essere ceduto ad associazioni ed altre persone giuridiche. Il diritto di abitazione, inoltre, può essere ceduto solo in relazione ad una casa idonea a fornire un alloggio, e può estendersi ai relativi accessori ed eventuali pertinenze. Il procedimento per cedere il diritto è piuttosto complesso, ma non vi scoraggiate perché con questa guida potrete capire come muovervi.

• Un immobile
• Un testamento
• Un negozio giuridico
• Il possesso dell'immobile

La prima cosa da sapere è che il diritto di abitazione può essere costituito attraverso un testamento (contenente un legato), contratto o usucapione. Il primo consiste in un vero e proprio lascito del diritto da parte del defunto, che decide di lasciare la nuda proprietà nell'asse ereditario, limitandola con un diritto di abitazione. In questo caso l'acquisto si verifica a titolo originario, per causa di morte. La seconda modalità è il negozio giuridico fra le parti. La terza, invece, avviene per effetto del possesso continuato e protratto della casa, per un periodo di tempo stabilito per legge. È per questo motivo che, nei primi due casi, è necessario rivolgersi ad un notaio (che pubblichi il testamento e formi un atto pubblico o una scrittura privata autenticata), o a un avvocato nell'ultimo caso (che promuova un procedimento di mediazione, ovvero un giudizio civile).

Sebbene il diritto di uso o di abitazione non si possano cedere ad altri, non essendo l'alienazione contraria all'ordine pubblico, il trasferimento può comunque avvenire, tenuto conto che chi vi ha interesse può agire per l'annullamento dell'atto traslativo. Sarà quindi necessario da un lato l'atto abdicativo del titolare del diritto di abitazione, contestuale all'atto costitutivo del nuovo diritto in capo all'acquirente. Potrà essere anche stipulato un vero e proprio contratto, e sarà compito del notaio stabilire, in base al caso in esame, la clausola di cedibilità del diritto di abitazione, secondo la quale si dovrà convenire che le parti (proprietario ed aspirante abitante) abbiano voluto costituire un diritto di usufrutto o stipulare un contratto di locazione. Infatti, per il Codice Civile, le disposizioni relative al diritto di usufrutto sono valide sia in relazione all'uso sia in relazione al diritto di abitazione.

Per effetto del possesso continuato ed ininterrotto della durata di vent'anni, o di dieci anni (se vi è un titolo di acquisto), il diritto di abitazione potrà anche essere acquisito "a titolo originario". Sarà sufficiente che il titolare del diritto di proprietà tolleri l'esercizio da parte di altri e non intervenga per interrompere il possesso altrui. In questo modo, il comportamento accondiscendente del proprietario, contestuale al possesso continuato dell'altro soggetto, porterà al compiersi dell'usucapione, che potrà essere accertata in sede di mediazione, per far sì che le parti debbano affrontare minori costi rispetto al procedimento di accertamento giudiziale.

• E' bene illustrare al notaio il proprio caso per poter capire insieme le possibili deroghe all'intrasferibilità di base del diritto di abitazione

• Come funziona l'usucapione
• Le norme che regolano l'acquisto di una proprietà