Come calcolare le tabelle millesimali di un condominio

Una delle cose più importanti quando si parla di un condominio, è senza dubbio individuare un metodo per una giusta, equa e precisa ripartizione delle spese di gestione del condominio stesso, che come è noto, non solo vanno ripartite tra tutti i condomini, ma l'entità dell'esborso da sostenere deve essere equivalente alle proporzioni dei singoli appartamenti. Che si tratti di spese di gestione, di ristrutturazioni, o dei costi per il riscaldamento centralizzato, ogni condomino dovrà pagare l'importo che in millesimi corrisponde alla quota di palazzo che, sempre in millesimi, il suo appartamento occupa rispetto alla totalità dello stabile. In poche parole più un eventuale appartamento sarà grande, più il suo proprietario sarà tenuto a pagare. Vediamo insieme, attraverso semplici e guidati passi, come calcolare le tabelle millesimali di un condominio.

Le tabelle millesimali usate nei condomini, regolarizzate peraltro dal codice civile, servono per fare in modo che il valore esclusivo di una singola abitazione possa essere rapportata proporzionalmente in millesimi rispetto all'entità totale dell'edificio. Tutto questo allo scopo non solo di ripartire equamente le spese di gestione del condominio, ma anche di fissare i criteri per le assemblee condominiali; infatti, quando si tratterà di prendere decisioni che riguardano l'edificio che ospita il condominio, le stesse verranno prese a maggioranza, una maggioranza che verrà calcolata in millesimi e proprio grazie alle tabelle millesimali.

Per calcolare la quota millesimale di ogni unità abitativa, bisogna innanzitutto partire dalla misurazione delle reale superficie occupata dall'appartamento. Una cosa molto importante è che da questa misurazione devono essere escluse tutte quelle aree che sono esterne all'abitazione e che non sono edificate, come ad esempio balconi, terrazze, giardini e verande. Successivamente, bisogna traslare questa cifra in millesimi, e moltiplicarla per dei coefficienti di riduzione, come quello per la destinazione, per la luminosità o il piano, che daranno una visuale chiara a attinente alla realtà del reale valore in millesimi di ogni singolo appartamento. Solo a questo punto, sapremo con certezza, quale sarà la quota in millesimi della nostra abitazione rispetto al totale del resto del condominio.

Dopo aver redatto una tabella millesimale che contenga i dati di tutte le unità abitative del condominio, è necessario farla approvare dall'organo che regola il condominio stesso: l'assemblea dei condomini. Poiché infatti alle tabelle millesimali si fa riferimento non solo per suddividere la quota nelle spese, ma anche per fissare la maggioranza che approva le decisioni condominiali, non sempre l'iter di approvazione non è sempre così semplice. Per approvare una modifica ad una tabella già esistente o per strutturarne una completamene nuova, è necessario comunque il voto unanime in millesimi di tutti i membri componenti l'assemblea. Inoltre, poiché nel calcolare il valore millesimale di ogni singola unità, concorrono coefficienti diversi, non tutti potrebbero trovarsi d'accordo. Per fare un esempio concreto infatti, due appartamenti disposti nel medesimo piano e di uguale metratura, potrebbero avere due valori in millesimi diversi proprio a causa dei coefficienti di riduzione che entrano in gioco in modalità diverse, valutando ad esempio la diversa esposizione e la differente predisposizione alla luminosità naturale. Come conseguenza di ciò, due condomini con appartamenti uguali, nel caso ad esempio di una ristrutturazione, potrebbero pagare due importi differenti. Infine, nel caso in cui non si riuscisse ad approvare una tabella in assemblea, ci si può sempre rivolgere al tribunale o ad un giudice di pace che deciderà in merito.