Come calcolare le tabelle millesimali

Il calcolo delle tabelle millesimali è una procedura utilizzata di solito in un condominio, essendo fondamentale per la ripartizione delle spese. Infatti, il concetto che sta alla base della questione è il seguente: alle spese comuni, ciascun condomino parteciperà in funzione dell?area della sua proprietà confrontata con la superficie totale delle proprietà. Facendo un caso semplice, se un condominio con 10 appartamenti ha una superficie totale, data dalla somma delle superfici degli appartamenti, pari a 1.000 mq, e ciascun appartamento ha una superficie di 100 mq, la parte millesimale di ciascun appartamento sarà di 100 millesimi. Fatta questa breve premessa, vediamo più nel dettaglio come calcolare le tabelle millesimali.

• Dati dell'immobile

La materia, in realtà, è assai più complessa, soprattutto perché non è detto che un metro quadrato valga, dal punto di vista del calcolo dei millesimi, effettivamente tale. Ad esempio, 1 mq di una cantina non vale 1 ma 0.45. I coefficienti per i quali si deve moltiplicare ciascun metro quadrato di una stanza non sono fissi, bensì dipendono da altri fattori. Sempre a titolo di esempio, per un soggiorno di 24 mq, ciascun metro quadrato potrà valere 1.1, mentre se il soggiorno è di soli 13 mq, il coefficiente moltiplicativo sarà inferiore a 1, tipicamente 0.9.

I coefficienti moltiplicativi che vanno considerati per la ripartizione millesimale sono tipicamente i seguenti: il coefficiente di destinazione, che definisce la funzione dell'ambiente (bagno, balcone, cucina ecc.); il coefficiente di piano, che potrà variare a seconda del piano (i piani inferiori hanno coefficienti più bassi); coefficiente di orientamento (una stanza orientata a nord avrà un coefficiente inferiore di quella orientata a est); coefficiente di luminosità (un ambiente poco illuminato dalle finestre avrà coefficienti bassi); coefficiente di prospetto, che prende in considerazione la veduta della stanza. Ad esempio, una stanza con "vista mare" sarà valutata certamente di più di una che si affaccia su un altro condominio.

Dunque, per redigere la tabella millesimale, il tecnico calcolerà le superfici e i volumi dei singoli locali dell'unità immobiliare, applicherà ad esse i coefficienti di riduzione, che possono essere diversi (destinazione, piano, orientamento, elevazione, luminosità, funzionalità generale dell'alloggio ed altri), la cui la funzione è quella di differenziare le caratteristiche dei singoli ambienti, in maniera tale da evidenziarne i punti di forza e di debolezza. Una volta ottenuta l'area totale o il volume virtuale dell'unità immobiliare, verrà effettuato un semplice calcolo proporzionale per confrontare il valore, che viene espresso in migliaia. Il risultato di questo calcolo sarà il millesimo valore della singola unità immobiliare.

Come avete avuto modo di constatare, il calcolo dei millesimi di proprietà di un appartamento tiene conto di numerosi fattori, e spesso il giudizio di ciascun fattore può essere almeno in parte soggettivo, per cui soggetto a critiche.
Proprio per questo motivo, le tabelle millesimali potrebbero richiedere delle modifiche dopo un certo periodo di tempo. Tale modifica può tuttavia essere apportata in qualsiasi momento attraverso un'assemblea condominiale, nella quale siano rappresentati più della metà dei millesimi.

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• Esempio calcolo tabelle millesimali
• Programma calcolo millesimi condominiali

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