Come calcolare l'imposta di registro prima casa

Chi decide di comprare un immobile può avere interesse a capire meglio come calcolare l?imposta di registro per la prima casa, soprattutto in considerazione dei cambiamenti introdotti nel 2016.
Le nuove norme prevedono delle agevolazioni che consentono di risparmiare sull'effettivo esborso: pertanto è necessario rispettare alcuni requisiti per godere dei benefici.

Iniziamo subito precisando che l'immobile acquistato può essere soggetto all'applicazione dell?IVA, se si tratta di acquisto da impresa, oppure soggetto ad imposta di registro, se si tratta di una compravendita da privato.
A seconda della tassa da applicare, varia il metodo di calcolo. Sostanzialmente se si applica l?IVA, la percentuale viene calcolata sul valore di acquisto; se si paga l?imposta di registro la base di calcolo è il valore catastale.

Per determinare la base imponibile su cui applicare l?imposta di registro è necessario determinare il valore catastale. Esso si calcola moltiplicando la rendita catastale aumentata del 5% per il coefficiente 110, se si tratta di prima casa con relative parti pertinenziali, e 120 se si tratta di immobili facenti parte dei gruppi catastali A e C (ad esclusione delle cat. A/10 e C/1).

L?effettivo prezzo di vendita pattuito per la cessione del fabbricato dovrà essere riportato nel rogito, al fine di versare la corretta imposta in base al valore catastale. Inoltre, la vendita deve essere effettuata nei confronti di persone fisiche non di entità giuridiche.
Qualora l'atto di compravendita riportasse una dichiarazione mendace relativa al valore convenuto del bene (ovvero una sottostima del corrispettivo convenuto per la compravendita) decadrebbe il beneficio, con la conseguenza di dover pagare l?imposta di registro, ipotecaria e catastale sul valore di acquisto, naturalmente oltre alle sanzioni di legge.

Per capire meglio il calcolo facciamo un esempio che si differenzia se l?acquisto avviene da privato o da impresa. Ipotizziamo di effettuare l'acquisto da privato di una casa avente rendita catastale di 1.000 euro e valore commerciale di 250.000 euro. Per calcolare l?imposta di registro prima casa dovremmo determinare il valore catastale moltiplicando per 110 la rendita catastale rivalutata del 5% (ovvero 1000 per 1,05 per 110 uguale 115.500). Sul valore catastale di 115.500 dovremmo calcolare l?imposta di registro pari al 2% (ossia 2.310 euro) e aggiungere l?imposta ipotecaria di 50 euro oltre a quella catastale sempre di 50 euro per un totale di 2.410 euro.

Se invece l?acquisto avviene da impresa calcoliamo l?IVA agevolata del 4% sul valore del valore di acquisto dell?immobile (250.000 euro x 4% = 10.000 euro) ed aggiungiamo le imposte di registro (600 euro), imposta ipotecaria e catastale (230 euro) e imposta di bollo e tassa ipotecaria (90 euro) per un totale di 10.920 euro.

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