Come calcolare il valore catastale

Il valore catastale di un immobile viene preso come riferimento per per determinare la consistenza di specifiche imposte sulla casa. In caso di successioni, donazioni, iscrizioni di ipoteche o imposte di registro e catastali, questo è il dato di riferimento da considerare. Per gli immobili concessi in locazione questo valore assume importanza poiché il canone annuo non può essere inferire al 10% del valore catastale. Ovviamente stiamo parlando di valori fiscali e pertanto virtuali, ovvero frutto di un calcolo che è utilizzato esclusivamente per dare luogo a delle tassazioni. La stima sul valore commerciale di un immobile è ben altra cosa e viene realizzata da un professionista che ne calcola il valore ai fini della sua collocazione nel mercato immobiliare. La guida che segue servirà per calcolare il valore catastale di un immobile, dato che, tra l'altro, è necessario anche per calcolare l'ISEE o Indicatore della Situazione Economica Equivalente.

Iniziamo il calcolo partendo da un dato, ovvero la rendita catastale. Se vi siete affidati a dei professionisti per la compravendita di un immobile potete chiedere che vi facciano avere questo dato ma attenzione che sia corretto. Se non volete rischiare potete ricavarlo direttamente da una visura catastale che potrebbe essere già presente o che potete richiedere voi per pochi euro all'Agenzia delle Entrate. Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale (che andrebbe rivalutata al 5%, ma questo dato viene ormai inglobato nel calcolo generale per evitare un doppio passaggio) per un coefficiente che è diverso a seconda della categoria catastale dell'immobile di riferimento.

Trattandosi di una guida per coloro che si apprestano a comperare la prima casa, si riportano i coefficienti per gli immobili collocati nella categoria A, che è pari a 115,50 (ad eccezione delle categorie A/7, A/1 e A/8), quelli nella categoria C (ad eccezione del C/1) che è pari a 126,00. Per le seconde case o gli immobili di lusso (categorie A/1, A/7 ed A/8) il coefficiente è 126.

Ecco un esempio pratico. In caso di acquisto di un immobile come prima casa, composto da un appartamento con annessa cantina (con rendita catastale di euro 124,50) e due box (rendita catastale di euro 85,50 ciascuno), dovete sommare le rendite che possono fruire dell'agevolazione prima casa (210,00 euro) e mantenere separata la rendita del secondo box, che non è agevolata. La somma delle rendite passibili di agevolazione, pari ad euro 210,00, moltiplicatela per 115,50 ed otterrete il valore catastale di euro 24.255,00. Per il secondo box, che sarà soggetto a tassazione ordinaria, moltiplicate la rendita di euro 85,50 per 126 ed in questo caso il valore totale sarà di 10.773,00 euro.

• Consultazione rendite catastali dell'Agenzia delle Entrate
• Categorie catastali degli immobili
• Tabella dei coefficienti di calcolo