Come annullare un contratto di locazione firmato

Un contratto di locazione firmato si può annullare per motivi di diversa natura. Ad esempio si trova un locale più confortevole, oppure ci si deve necessariamente trasferire presso una nuova abitazione. Se l'immobile si trova in affitto, si può decidere di recedere il contratto prima della scadenza dello stesso.
A questo punto, occorre capire come si può annullare un contratto di locazione firmato. In esso il locatore ha garantito al locatario la fruizione dell'immobile. Vediamo allora qual è la procedura da seguire nei passi successivi di questa piccola guida.

• Modulo F23
• Copia annullamento del contratto
• Ricevuta del versamento
• Registrazione dell'atto di annullamento del contratto

Per prima cosa, ricordiamo che la durata minima della locazione a canone libero non può essere inferiore a 4 anni. Dopo questo periodo di tempo, il contratto subisce un rinnovo per altri 4 anni. Alla scadenza dell'ottavo anno si avrà un ulteriore rinnovo, a meno che non si decida di annullare il contratto. In questo caso, sia il locatore che il locatario avranno modo di optare per un eventuale annullamento nel momento che riterranno maggiormente opportuno.

Qualora non vi fosse alcuna clausola che consenta la rescissione, il conduttore potrà annullare il contratto soltanto in caso di motivi gravi. A tal proposito, egli dovrà necessariamente fornire un preavviso di almeno 6 mesi, inviando una raccomandata con ricevuta di ritorno.
Al termine dei 6 mesi, il locatore dovrà verificare le condizioni dell'appartamento. Nel caso in cui vi siano danni, egli avrà la possibilità di tenere la cauzione che il conduttore aveva versato al momento della stipulazione del contratto.

Per quanto riguarda i "gravi motivi", deve trattarsi di fatti imprevedibili ed estranei alla volontà del conduttore. Oltretutto, tali fatti dovranno sopravvenire in concomitanza con la costituzione del rapporto.
Ovviamente, i suddetti gravi motivi non si possono ricondurre alla valutazione del solo conduttore sull'opportunità di continuare o rendere nulla la locazione. Alcuni esempi di motivi gravi possono essere trasferimenti, motivi di salute, licenziamento del locatario dal posto di lavoro o abbandono degli studi universitari.

Il processo di annullamento di un contratto di locazione prevede dei costi fiscali. In tal senso, bisognerà compilare un modulo F23 (reperibile presso l’Ufficio delle Imposte) e pagare una tassa fissa di 67 euro. Il versamento di tale cifra è obbligatorio se l’annullamento era previsto in una delle clausole Del contratto oppure se la stipula avviene mediante una scrittura privata.
L'imposta fissa si dovrà versare in 30 giorni. Nei 30 giorni successivi al pagamento bisognerà presentare la ricevuta del versamento all'Ufficio Territoriale dell'Agenzia delle Entrate in cui ci si trovava a stipulare il contratto di locazione.
Se il locatore ha già pagato le imposte di registro per periodi successivi all’annullamento del contratto, avrà l'opportunità di richiederne un rimborso.

La registrazione dell'atto è assolutamente indispensabile. In caso contrario, il locatore potrebbe andare incontro a sanzioni che prevedono un pagamento dal 120% al 240% dell’imposta fissa.
La sanzione può arrivare al 15% se la registrazione si esegue entro 90 giorni. Se invece ciò avviene entro un anno, allora la percentuale sarà del 24%.
Infine occorre anche presentare una copia dell’annullamento del contratto all’Ufficio TARSU, altrimenti il conduttore dovrà continuare a pagare questa imposta.

• Prima di annullare un contratto di locazione, valutate sempre i pro e i contro.
• Rispettate sempre le scadenze relative ai pagamenti delle imposte.

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