Come acquistare una casa con l'ipoteca

L'ipoteca è un diritto di garanzia, regolato dall'articolo 2808 e seguenti del codice civile e viene utilizzata per garantire al creditore il recupero del proprio denaro. Deve sempre essere iscritta in pubblici registri (articolo 2827 del codice civile), ha una durata ventennale e può essere di 3 tipi: volontaria, quando si costituisce a garanzia di un proprio debito, legale, quando è sancita da un accordo legale tra debitore e creditore in cui viene pagata una sola parte del debito (è il caso per esempio della banca durante la stipulazione di un mutuo) o giudiziale, ossia quando viene decretata da un giudice a favore di un creditore in caso di un mancato pagamento di un debito. L'acquisto di un bene immobile gravato da un'ipoteca volontaria o legale è il caso più frequente e anche il più facile da gestire, diverso invece è quando sul bene pende un'ipoteca giudiziale che, se da un lato abbassa di molto il valore di mercato della casa, dall'altro ha una risoluzione più complicata e non sempre con esito positivo. Quando un bene di questo tipo viene venduto, l'ipoteca passa al nuovo proprietario e il codice civile all'articolo 2889 prevede che l'acquirente estingua il debito residuo (purgazione dell'ipoteca). In questa guida vediamo come acquistare una casa con queste condizioni.

Il miglior iter da seguire quando si compra una casa gravata da una precedente ipoteca è il seguente: consegnare tutta la documentazione riguardante sia l'immobile che il debito residuo e l'ultima rata pagata del mutuo sulla casa a un notaio di fiducia, dopo le dovute ricerche effettuate dal professionista, redigere un compromesso di vendita (contratto preliminare di compravendita), come scrittura privata, da far valere come atto pubblico qualora fosse necessario, in cui il notaio inserisce la clausola per cui il venditore estinguerà il debito al momento dell'incasso della vendita. Al momento del rogito (contratto finale di compravendita), davanti al notaio, al venditore e al terzo creditore, l'acquirente consegnerà un assegno circolare e non trasferibile a quest'ultimo che a sua volta si impegnerà a liberare l'immobile dall'ipoteca entro una data fissata dalle parti. Qualora il terzo creditore non possa essere presente alla stipula del rogito oppure fosse un agente della riscossione e non un ente privato, il notaio potrà farsi garante dell'operazione e procedere egli stesso al versamento dell'importo a favore dell'esattore. Ovviamente l'importo da pagare successivamente al venditore sarà la somma concordata meno quella relativa a coprire il suo debito residuo. Qualora il debito residuo fosse poco e i tassi di interesse fossero convenienti, l'acquirente potrebbe chiedere di subentrare al venditore, accollandosi il suo debito. Tutte le decisioni, i termini e le condizione della vendita verranno inserite nel contratto finale e firmate da tutte le parti presenti.

Quando l'ipoteca è stata stipulata da un costruttore per costruire l'immobile, è necessario accertarsi che lo stesso abbia frazionato il mutuo fondiario ipotecario su tutte le unità abitative in base all'articolo 39 comma 6 del T.U.L.B.. Qualora non lo avesse fatto, gli immobili rimarrebbero ipotecati fino alla copertura del debito residuo totale da parte della ditta di costruzione e, in caso di fallimento, potrebbero venire pignorate le singole unità anche se i proprietari avessero pagato l'immobile per intero e secondo i canoni di legge (sentenza della corte di cassazione n. 1367 del 19/07/2017).

Secondo il decreto Bersani (legge 40/2007), la cancellazione dell'ipoteca volontaria o legale è automatica e senza costi, previa comunicazione da parte del creditore dell'avvenuto pagamento del debito all'agenzia territoriale entro 30 giorni dall'estinzione dello stesso. Decorso tale termine la cancellazione avviene per mezzo di un notaio pagando la somma di circa 600 ? quando l'ipoteca è legale o volontaria, nel caso in cui l'ipoteca è giudiziale il costo della pratica si calcola sommando il prezzo della tasse (pari a 94?) al 0,5% del totale del debito per il quale è stata necessaria l'accensione dell'ipoteca.

Premesso che il venditore è tenuto per legge (articolo 1337 del codice civile) a comportarsi in buona fede nell'atto di vendita e quindi ad informare l'acquirente della presenza dell'ipoteca, qualora questo non accada e il notaio scoprisse il problema successivamente alla stipulazione del contratto preliminare di vendita, l'acquirente potrebbe sia continuare l'acquisto esigendo una riduzione del prezzo di vendita concordato e sospendendo il pagamento del debito residuo fino all'estinzione e entro il termine sancito da un giudice (secondo l'articolo 1462 del codice civile), sia chiedere l'annullamento del contratto e la restituzione degli oneri pagati più un risarcimento che, di solito, ammonta al doppio della caparra già versata. Qualora, invece, l'ipoteca venga scoperta dopo la firma del rogito, l'acquirente potrebbe rifarsi legalmente sia sul venditore che sul notaio, quest'ultimo, secondo l'articolo 1228 del codice civile, sarebbe tenuto a pagare l'intera somma del debito residuo rimasto e liberare, così, l'immobile dall'ipoteca. In nessun caso, invece, dopo la firma del contratto preliminare, l'acquirente potrà venire meno all'acquisto senza avere conseguenze legali ed essere chiamato dal venditore al pagamento del danno subito (articolo 1482 del codice civile).

• Accertarsi della reale situazione dell'immobile che state comprando attraverso la consultazione dei registri appositi
• Affidare tutte le pratiche a un notaio competente e di fiducia

• Articolo 1228 del codice civile
• Articolo 1482 del codice civile
• Articolo 2889 del codice civile
• Acquisto con un mutuo ipotecario una casa già ipotecata
• Articolo 2808 del codice civile