Affittare con contratto 4+4: errori da evitare

Avere un appartamento da mettere in affitto rappresenta oggi una rendita aggiuntiva, che per molte famiglie significa avere la possibilità di integrare in modo adeguato le proprie entrate mensili. Sia che si tratti di una proprietà ereditata da una vecchia zia che di una casa acquistata coi propri soldi a scopo investimento, è di fondamentale importanza, prima di darlo in locazione ad estranei, individuare la forma migliore possibile per tutelare sé stessi e il proprio immobile. In generale, la forma di contratto di locazione più diffusa è il 4+4: ciò significa che l'immobile viene dato in affitto per 4 anni più ulteriori 4, a meno che l'affittuario non decida di recedere anticipatamente comunicandolo al proprietario stesso entro i 6 mesi che precedono la scadenza. Vediamo dunque gli errori da evitare qualora decidiate di affittare con contratto 4+4.

Il primo errore da evitare, quando si vuole affittare una casa di proprietà con contratto 4+4, è proprio quello di dimenticarsi di registrare il contratto presso la locale sede dell' Agenzia delle Entrate. Oltre che a costituire un reato, perseguibile con sanzioni fino ad un valore pari al 360% dell'imposta di registro stabilita sui canoni di locazione di quell'immobile relativamente all'anno di accertamento, ritardare od omettere la registrazione di un contratto d'affitto potrebbe comportare la nullità del contratto stesso e la possibilità, da parte degli affittuari, di denunciare al giudice l' irregolarità della loro locazione, ottenendo in cambio condizioni di affitto molto più vantaggiose.

Ogni volta che si procede ad una nuova locazione, il proprietario deve accertarsi dello stato in cui versa l'immobile che desidera affittare: questo è un passaggio fondamentale per stabilire l'importo del canone che si vuole applicare. Inoltre, se l'appartamento fosse ammobiliato, sarà necessario redigere un elenco dei mobili presenti, includendo tutti gli oggetti di un certo pregio e valore. È oltre modo consigliato, quando la durata della locazione fosse proprio il "4+4", inserire tutte queste informazioni all' interno del contratto stesso, sotto forma di allegato. Non facendo firmare all'affittuario un documento di questo tipo si rischia di non essere tutelati nei confronti di danni che nel corso del tempo potrebbero essere arrecati all'immobile. Visto che infatti 4+4 anni è un periodo piuttosto lungo per potersi ricordare di come fossero conservati i locali prima dell' inizio della locazione, l'inquilino potrebbe addirittura sostenere che alcuni danneggiamenti fossero già presenti prima che lui subentrasse in affitto. E in taluni casi, si potrebbe assistere anche a vere e proprie sottrazioni di oggetti che l'inquilino uscente potrebbe sostenere non essere mai stati presenti all'interno della casa data lui in locazione.

Dato che il 4+4 è un periodo di tempo piuttosto lungo, trascorsi i primi 3, 4, 5 anni potrebbe subentrare la necessità di cedere l'affitto dell'alloggio a qualche altro membro della famiglia, oppure ad un erede qualora ad esempio l'intestatario del contratto dovesse morire improvvisamente. Anche in tal caso, la presenza di una clausola all'interno del contratto stesso che stabilisca a chi dovrà essere ceduto il contratto in caso di morte del primo contraente, renderà possibile la successione del contratto senza doverne per forza stipulare uno nuovo, con tutti gli oneri che questo comporta. È chiaro che colui che subentrerà nel contratto di affitto dovrà attenersi a tutte le altre clausole contrattuali stabilite con il suo predecessore e che spetterà a lui provvedere al saldo di eventuali spese di condominio o canoni non versati.

Fra le aspettative di chi mette una casa in affitto c'è sempre quella di ricevere entro una data prefissata il canone stabilito da contratto. Tuttavia, molto spesso, possono insorgere dei problemi legati all'impossibilità dell'inquilino stesso di tenere fede all'impegno economico preso.
E per quanto un padrone di casa possa essere generoso e benevolo, verrà prima o poi la necessità di recuperare la somma dovuta, e questo potrebbe essere un passaggio poco piacevole sia per il conduttore che per il cessionario! Per ovviare a ciò, potrebbe essere utile chiedere ai nuovi inquilini delle garanzie sulla propria solvibilità: un metodo molto usato è quello di farsi mostrare l'ultima busta paga di uno o più membri della famiglia oppure, meglio ancora, il contratto di lavoro. Chiedere informazioni di questo tipo potrà apparire forse un po' invasivo della privacy, ma rientra perfettamente nei vostri diritti se avete una casa che è destinata ad essere per voi e per la vostra famiglia una fonte di reddito indispensabile per il vostro sostentamento.

L'ultimo errore da evitare quando si affitta una casa col contratto 4+4 è quello di non interessarsi più a tutto quello che riguarda l'immobile dato in affitto per tutto il periodo della locazione. Tutti gli appartamenti, sopratutto se non di recente costruzione, hanno bisogno prima o poi di subire degli interventi migliorativi. Se l'inquilino che ha affittato la vostra casa vi dovesse chiamare perché un tubo perde acqua o perché l'intonaco cade a pezzi, cercate di non fare orecchie da mercante disinteressandovi del tutto al problema o presentandovi per una verifica solo dopo svariati mesi. Come proprietari dell'immobile avete il dovere di farvi carico di tutte le problematiche inerenti la struttura muraria e gli impianti interni ed esterni della casa, a meno che i danni non siano stati causati dall'inquilino stesso! Cercate quindi di avere col vostro affittuario un rapporto franco e diretto, parlando ed interagendo con lui non solo quando dovete riscuotere il canone mensile. Questo eviterà fraintendimenti ed esasperazioni che spesso portano il rapporto proprietario di casa/ inquilino a diventare sempre più teso fino ad esplodere in vere e proprie liti che rendono poi inevitabile l'interruzione del contratto stesso.