5 criteri che adottano le banche per concedere un mutuo

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Introduzione

La concessione di un mutuo bancario è strettamente connessa all'esame istruttorio che la Banca concedente effettua, per verificare la sussistenza di alcuni fattori. Essenziale è conoscere gli elementi che verranno analizzati e il metodo che sarà adoperato per pervenire ad un esito positivo, prima di recarsi in banca per depositare la richiesta.
Allo scopo, pertanto, di evitare perdite di tempo e di restare delusi, è bene informarsi su quali siano i 5 criteri essenziali, dai quali non si può prescindere, che tutte le banche adottano per concedere un mutuo.
Vediamo quali.

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Quanti anni ha il richiedente il mutuo

Com'è noto, avere raggiunto la maggiore età è requisito essenziale per concludere qualunque contratto o accordo che comporti l'assunzione di un'obbligazione, sia essa di natura personale o finanziaria. Risulta di tutta evidenza, pertanto, che per depositare una richiesta di mutuo bisogna essere maggiorenni, avere quindi compiuto 18 anni.
Tuttavia, esiste anche un limite di età del quale bisogna tenere conto, quando si vuole accedere all'assunzione di impegni finanziari di durata pluriennale, come nel caso di un contratto di mutuo ipotecario.
Infatti, la maggioranza delle Banche non concede mutui che sarebbero estinti oltre il 75esimo anno di età del richiedente.
Un esempio pratico: per accedere ad un mutuo di durata trentennale non si dovrebbero superare i 45 anni di età oppure, per lo stesso criterio, non si potrebbe richiedere un mutuo che duri 20 anni se l'età del richiedente sia superiore a 55 anni.
Tale requisito è, però, elastico e varia per ogni struttura bancaria.
Pertanto, il suggerimento, per tale criterio, è quello di verificare presso la Banca scelta, quale sia il limite anagrafico del quale si tiene conto per la concessione di un mutuo ipotecario.

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Qual è la sua storia finanziaria

La cosiddetta storia finanziaria del richiedente un mutuo è un elemento essenziale della fase istruttoria; è finalizzata a verificare il livello di affidabilità del mutuatario.
Il mancato superamento di questa fase può determinare la negazione del mutuo.
Vediamo come si svolge.
La Banca alla quale si è presentata la domanda di mutuo, raccoglie tutti i dati e i documenti relativi a ciascun soggetto interessato, sia anagrafici che fiscali: documenti d'identità, codice fiscale e tutta la documentazione che attesti il reddito percepito nei due anni precedenti la richiesta di mututo.
Si riserva, poi, un certo periodo di tempo, per eseguire le opportune analisi.
Il procedimento prevede l'interrogazione di particolari banche dati, che custodiscono le informazioni finanziarie di ognuno e ne esamina la storia.
Tale disamina è finalizzata ad accertare che il richiedente sia persona affidabile, avendo mantenuto i precedenti impegni finanziari e adempiuto regolarmente e con correttezza alle obbligazioni assunte in passato.
Pertanto, l'indagine riguarderà la consultazione di uno storico di ogni prestito richiesto e la puntualità con la quale è avvenuta la restituzione.
Particolare riguardo, si avrà anche nell'accertare l'assenza di protesti e fallimenti d'imprese o altre procedure concorsuali, in capo al richiedente.

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Quanto vale l’immobile posto a garanzia del mutuo

Il valore dell'immobile posto a garanzia del mutuo e sul quale la Banca iscriverà ipoteca è uno dei criteri vincolanti per determinare la somma da erogare.
L'ipoteca è iscritta per un ammontare molto superiore a quello ricevuto in mutuo, perché comprende il capitale da restituire, gli interessi, anche di mora, spese accessorie ed eventuali spese legali. Di solito è pari al doppio o al triplo di quanto erogato.
Il valore dell'immobile da ipotecare costituisce, quindi, un limite quantitativo alla somma richiesta e per determinarla necessita tenere conto della cosiddetta "capienza" del bene da ipotecare.
Ad esempio: si potrà richiedere un importo di euro 50.000 se il valore dell'immobile dato in garanzia è di almeno euro 100.000 o euro 150.000, a seconda se l'istituto mutuante richieda un'ipoteca pari al doppio o al triplo della somma erogata.
La misura dell'ipoteca è tra le condizioni contrattuali del mutuo che si dovrà contrarre.
Pertanto, il suggerimento è informarsi preventivamente su questo dato presso l'Istituto scelto.
Il valore dell'immobile è accertato mediante una perizia effettuata da tecnico abilitato, di solito ingegnere o architetto.
La Banca incarica il tecnico di propria fiducia, il quale effettua un sopralluogo in loco e esamina l’immobile per determinarne il giusto valore commerciale, tenendo conto della zona in cui il bene è collocato, l'ampiezza e l'esposizione, i servizi di vicinato e seguendo una serie di criteri ben precisi.
Il tecnico redige la relativa perizia, dalla quale si evince il valore attribuito al bene; tale perizia ha lo scopo di stabilire se il valore dell’immobile da ipotecare è capiente rispetto all’importo richiesto.

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Qual è la capacità di rimborso del richiedente

La capacità di rimborso di chi richiede un mutuo è un altro essenziale criterio per determinare la somma che potrà essere erogata.
Il criterio adottato è quello di destinare un terzo del reddito percepito al rimborso del capitale che si riceve.
In altre parole, si valuta la compatibilità tra importo del mutuo e reddito del richiedente, tenendo conto della soglia minima di sussistenza.
In via generale si ritiene che 1/3 del reddito familiare netto mensile del richiedente possa costituire la rata massima sostenibile.
Ad esempio, ipotizziamo un mutuo con rimborso a rata mensile: se il percepito mensile totale di tutti i soggeti interessati nel contratto di mutuo ammonta a euro 2.000, si calcola di poter destinarne il 30% per la restituzione della somma mutuata, ovvero si considera sostenibile una rata mensile tra i 600-700 euro.

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Criterio di calcolo della rata del mutuo

Il criterio di calcolo della rata del mutuo deve tener presente anche di altri elementi finanziari, ad esempio se il richiedente ha in corso la restituzione di altri finanziamenti.
Si può pervenire a determinare la disponibilità del richiedente, calcolandola su due parametri:
il reddito mensile percepito e il rimborso di altri prestiti in corso.
Vi sono diversi metodi matematici per giungere a tale quantificazione.
Tra i più semplici e immediati criteri di calcolo, vi è la seguente formula matematica per stabilire l'importo massimo sostenibile della rata mensile:
Rmax = (R – Q)/(3 x f)
- Rmax, indica la misura massima della rata mensile sostenibile;
- R, sta ad indicare il reddito netto annuo del richiedente;
- Q, è la quota già impegnata per rimborsare altri prestiti;
- f, indica il numero di rate annuali che si ritiene possibile sostenere.
Procediamo ad un calcolo applicando la formula.
Si ipotizza che il richiedente il mutuo disponga di un reddito mensile di euro 2.000 per 14 mensilità e che abbia in corso finanziamenti per un ammontare di euro 300.
Adottando il criterio matematico della formula sopra riportata, risulta che la rata massima sostenibile è di 678 euro mensili
Infatti: reddito 2000 euro x 14 mensilità = 28.000 euro annui;
rata in corso di euro 300 x 12 mesi = 3.600;
quindi: Rmax = (28.000 – 3.600)/(3 x 12) = 678 euro mensili.
In tal modo, risulta abbastanza semplice determinare con bassa approssimazione l'importo della rata che si potrà sostenere e avere più chiari i criteri prima di recarsi n Banca.

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