Guida alle nuove imposte catastali

tramite: O2O
Difficoltà: difficile
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Introduzione

Le imposte catastali sono un tipo di tributo che è dovuto allo Stato in caso di compravendita, sia a titolo oneroso che gratuito (successione o donazione), di un immobile acquistato con o senza agevolazioni e non soggetto a IVA, salvo alcune eccezioni. Si tratta di un contributo coattivo di ricchezza che è disciplinato dal decreto legislativo n. 347 del 31 ottobre 1990 riguardante la regolazione delle imposte indirette (ipotecarie e catastali). Queste due forme di prestazione economica sono correlate tra loro e sono obbligatorie per chi compra casa, per gli eredi e per i donatori, ma non sono dovute quando il trasferimento immobiliare avviene nell'interesse dello Stato o a seguito di un atto di successione o donazione a favore di Regioni, Province, Comuni, enti e associazioni riconosciuti legalmente e ONLUS. In questa guida spiegheremo come sono cambiate le dinamiche della compravendita a seguito delle nuove risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate risalenti al mese di aprile dell’anno 2017.

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Imposte catastali: compravendita tra imprese e privati e compravendita tra privati

Compravendita tra imprese e privati

L’aliquota dell’imposta, sia ipotecaria che catastale, è stabilita nella misura fissa di € 50 quando i trasferimenti immobiliari sono soggetti a un’imposta di registro disposta nella misura proporzionale del 9%. In linea generale, la cessione di fabbricati a uso abitativo è esente da IVA, eccetto qualora:
- l’atto di compravendita sia effettuato entro 5 anni dalla fine della costruzione della casa;
- l’immobile sia destinato ad alloggi sociali.
In questi casi, a seconda della categoria catastale in cui rientra l’immobile, l’acquirente deve pagare l’IVA al 10% (per un immobile non di lusso) o al 22% (per un immobile di lusso, ovvero A/1 = abitazioni signorili, A/8 = ville e A/9 = castelli) e le imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse di € 200.

· Compravendita tra privati

L’aliquota dell’imposta sia ipotecaria che catastale è stabilita nella misura fissa di € 50 quando i trasferimenti immobiliari sono soggetti a un’imposta di registro disposta nella misura proporzionale del 9%.

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Agevolazioni

Si hanno delle agevolazioni nel versamento delle imposte catastali quando l’immobile risponde ai requisiti richiesti per applicare i benefici “prima casa”, ovvero.
- qualora il fabbricato a uso abitativo, che il compratore intende acquistare, appartenga a determinate categorie catastali (A2, A3, A4, A5, A6, A7, A11 e le pertinenze C2, C6, C7);
- qualora la casa si trovi nel Comune in cui il suddetto compratore risiede o lavora.
Distinguiamo due casi:
- se il venditore è un’impresa e l’acquisto non è soggetto a IVA o se il venditore è un privato, l’imposta catastale ha misura fissa di € 50, con riduzione dell’aliquota dell’imposta di registro dal 9% al 2%;
- se il venditore è un’impresa e l’acquisto è soggetto a IVA, l’imposta catastale ha misura fissa di € 200, con applicazione dell’IVA al 4%.
Dal 1 gennaio 2016 possono usufruire delle agevolazioni nel pagamento tributario anche coloro che hanno già comprato un immobile con i benefici “prima casa”, ma soltanto se la loro vecchia proprietà non viene venduta oltre il tempo limite di un anno dal nuovo acquisto, pena il pagamento di una sanzione del 30%. Inoltre hanno diritto a queste agevolazioni anche i contribuenti che entrano in possesso di un altro fabbricato a uso abitativo in caso di compravendita a titolo gratuito (successione o donazione).

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Minimo d’imposta

Il minimo d’imposta è il valore più basso che può assumere l’imposta di registro sia quando il venditore è un’impresa e il trasferimento immobiliare avviene in esenzione da IVA che quando il venditore è un privato. Il minimo d’imposta non può essere di importo inferiore ai € 1000 con aliquota dell’imposta di registro al:
- 9% per le compravendite a titolo oneroso;
- 2% per le compravendite con benefici “prima casa”.
L’imposta catastale ha risentito della variazione del minimo d’imposta, il cui valore è cambiato dai € 2,58 (cifra al cambio con la Lira) del 1976 agli attuali € 200.

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