Come Visualizzare Il Trend Degli Incassi

tramite: O2O
Difficoltà: media
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Introduzione

Le quotazioni sono in genere legate al fatturato annuo: il prezzo di mercato oscilla tra l’80% e il 150% dell’incasso annuo. Nella valutazione entrano in gioco molti elementi: dalla zona al personale, alla gestione. Attenzione alla veridicità di quanto dichiarato. Stabilire la valutazione di un locale è infatti un’operazione complessa, che comprende diverse variabili. A incidere sono ad esempio: la posizione, la metratura, l’entità del passaggio, la vicinanza ad altri esercizi commerciali o uffici, il bacino d’utenza possibile, da quanti anni l’attività è sul mercato ecc. Nei passi della guida a seguire sarà illustrato come visualizzare il trend degli incassi.

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Vanno tenute in considerazione anche le variabili immobiliari e le caratteristiche “fisiche” del locale stesso: altezza, tipo di fabbricato, spazio all'aperto, dimensioni del magazzino, arredi ecc. Tutti fattori che influenzano la redditività e l’avviamento dell’esercizio. Il bilancio fotografa l'azienda a una certa data. L'analisi di bilancio per indici è fondamentale, per interpretare l'andamento dell'impresa. Per avere maggiore attendibilità, è opportuno calcolare gli indici di almeno tre bilanci consecutivi, in modo da osservare non la fotografia dell'impresa in un certo istante, bensì il suo andamento nel tempo, verificare il trend (ascendente o discendente) delle grandezza misurate dagli indici nonché effettuare dei benchmark con i dati medi settoriali.

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Per calcolare il trend degli incassi di un’attività, si usano fondamentalmente due criteri: la valutazione dell’avviamento e quella patrimoniale. Per quest’ultima i riferimenti sono il totale degli attivi (immobilizzazioni nette, magazzino, crediti ecc.) e dei passivi (debiti, mutui ecc.) e il patrimonio netto. Il metodo usato dall'Ufficio di Registro per valutare l’avviamento, prevede invece, che questo sia determinato moltiplicando la percentuale di redditività (rapporto tra la media triennale del reddito e la media triennale dei ricavi) per la media triennale dei ricavi e moltiplicando il risultato per tre.

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Nella pratica della negoziazione, le cose vanno in modo un po’ diverso, poiché il valore reale di un esercizio sfugge ad alcune regole per seguirne altre. In generale, nel caso dei bar il valore dell’azienda oscilla tra l’80 e il 150% dell’incasso annuo. Una stima precisa è però impossibile, dipende dalla città e dall'ubicazione in luogo più o meno centrale e trafficato. Senza contare che, in tempo di crisi, la “necessità” di vendere o acquistare può determinare uno sconto sul prezzo iniziale. Il parametro più importante pare dunque l’introito.

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