Come trattare contabilmente le locazioni di beni immobili

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Introduzione

Le locazioni sono contratti in base ai quali una parte (il locatore) si obbliga a far godere ad un'altra (il locatario) una cosa, immobile o mobile, per un dato periodo di tempo e dietro versamento di un determinato corrispettivo; si differenziano inoltre dal contratto di affitto, dove oggetto di godimento è un bene a carattere produttivo, come un'azienda. Scopo del presente prontuario è quello di trattare contabilmente i contratti di locazione di beni immobili, considerando le normative vigenti in termini di imposte.

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A tal proposito occorre richiamare il d. L. N.223/2006, il quale tiene conto della differenza tra beni immobili strumentali e ad uso abitativo (basata sulla classificazione catastale dei fabbricati), introducendo l'esenzione dall'imposta sul valore aggiunto per le locazioni di tutte le tipologie di fabbricati. La locazione di beni immobili strumentali, se effettuata nei confronti di soggetti d'imposta privi di diritto di detrazione o che possono esercitare lo stesso nei limiti del 25% è soggetta a tassazione, ed è in linea generale esente da IVA. Inoltre, se il proprietario dell'immobile (il locatore) è un soggetto IVA, la locazione può essere assoggettata all'imposta in base alla tipologia catastale dell'immobile stesso. Sono peraltro considerate esenti alcune tipologie di locazioni, come ad esempio quelle aventi ad oggetto terreni e di aree non suscettibili di destinazione edificatoria, le aree diverse da quelle destinate al parcheggio di autoveicoli, ed i fabbricati, comprese le pertinenze, le scorte ed i generi mobili destinati durevolmente al servizio degli immobili locati e affittati, i terreni e le aziende agricole (confronta al riguardo l'art. 10, comma 8, del DPR 633/72). Possibilmente farsi accompagnare da un notaio o conoscitore delle leggi per evitare di compiere errori.

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Le scritture contabili relative alle locazioni di beni immobili devono essere effettuate all'atto del pagamento. È da tener presente che, ai fini della predisposizione del bilancio, è necessario imputare il costo della locazione per competenza, e quindi riscontare la quota non di competenza (o iscrivere un rateo per la quota di competenza a seconda se il pagamento avviene in via anticipata o posticipata). Il risconto può essere registrato in contabilità sia al momento della predisposizione del bilancio, che nel momento del pagamento della locazione, in quanto, già da tale data si è a conoscenza di tutti gli elementi necessari per poter svolgere il calcolo temporale.

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Si ipotizzi, ad esempio, che venga stipulato in data 1 ottobre un contratto di locazione per un immobile commerciale della durata di 5 anni e che venga pattuito un canone annuo di euro 60.000 IVA al 21%, pagabile in due rate anticipate ogni 1 aprile e 1 ottobre.
Nel momento in cui viene ricevuta la fattura emessa dal locatore, la scrittura contabile è: Diversi a Debiti v/fornitori 36.300 euro, in cui tra i diversi andranno Locazioni passive per 30.000 euro ed Iva a credito per 6.300 euro. Mentre all'atto del pagamento della suddetta fattura: Debiti v/fornitori a Banca X c/c per 36.300 euro. Al momento della chiusura dell'esercizio (ovvero al 31 dicembre) verrà calcolato il risconto per la quota non di competenza dell'esercizio in corso, relativa ai mesi da gennaio a marzo dell'anno successivo (pari alla metà del costo complessivo di ogni rata pagata ad ottobre), si ha in questo caso: Risconti attivi a Locazioni passive 15.000 euro.

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