Come effettuare l'analisi dei prezzi marginali dell'impianto di riscaldamento, dello stato di manutenzione e dell'età della costruzione

tramite: O2O
Difficoltà: facile
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Introduzione

In questa guida, con pochi e semplici passaggi, vi illustrerò alcune formule e composizioni che vi serviranno per stimare il prezzo corretto di un determinato immobile. Ve le riporto, in modo estremamente semplice, allo scopo di aiutarvi ad effettuare un'analisi completa, correttamente e senza nessun tipo di problema, i prezzi marginali di tre caratteristiche, come l'impianto di riscaldamento, lo stato di manutenzione e l'età della costruzione, tutte relative ad immobili esistenti; noi analizzeremo, in totale, quattro unità immobiliari. Vediamo quindi come procedere.

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In ambito di valutazione immobiliare, uno degli approcci più seguiti negli ultimi anni, in ambito internazionale, è il cosiddetto Market Comparison Approach. In Italia, il MCA non è ancora disceso capillarmente in tutte le realtà che si occupano di stima degli immobili: per questo motivo, la valutazione immobiliare è ancora una disciplina poco standardizzata; un metodo trasparente, come il Market Comparison Approach garantirebbe una più univoca metodologia nel campo dell’estimo. La base “ideologica” di questo nuovo approccio alla valutazione immobiliare, si basa sul principio secondo cui è il mercato stesso a determinare il valore ed il prezzo di un immobile, così come ha già fatto per determinare il prezzo di immobili considerati affini. È dunque, una procedura che determina il prezzo di un immobile secondo quelle che sono le sue caratteristiche di tipo tecno ed economico.

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Il procedimento MCA garantisce una stima abbastanza trasparente del prezzo di mercato, nonché del reddito immobiliare, mediante una adeguata comparazione iniziale fra l’immobile che si sta valutando, ed una serie di immobili di concezione simile di cui è stata effettuata una compravendita nel recente passato. Attraverso il Market Comparison Approach, stimiamo il prezzo di un immobile, che chiameremo A, per il quale non conosciamo i dati, e per poter ricavare il prezzo reale, compariamo questo immobile A con altri tre immobili, questi ultimi li chiamiamo B-C-D. Innanzitutto, per iniziare l'esercitazione, abbiamo bisogno dei dati relativi agli immobili B-C-D che possiamo trovare nelle visure o attraverso delle domande dirette ai proprietari, ecc.

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La prima cosa da fare, è trovare il prezzo marginale dell'impianto di riscaldamento, funziona così, si calcola 2.500 che è il costo di adeguamento per gli anni in cui è stato installato diviso 25 anni, ad esempio: 2.500 x 1-3/25 per l'unità B; 2.500 x 1-7/25 per l'unità C, 2.500 x 1-11/25 per l'unità D. Considerando, quindi che l'impianto di riscaldamento viene installato nuovo ogni 25 anni e considerando l'anno di costruzione degli edifici di circa 40/50 anni.

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Poi si passa all'analisi del prezzo marginale dello stato di manutenzione. Innanzitutto, dobbiamo dare un giudizio soggettivo, quindi individuiamolo dallo stato di conservazione e manutenzione della singola unità immobiliare, attribuendo un numero, il numero 1 significa ottimo, il numero 2 buono, il numero 3 sufficiente, il numero 4 scarso. Questi giudizi ci serviranno, nel livello successivo, dell'esercitazione. Lo stato di manutenzione viene calcolato assumendo un valore, 9.500 che è il costo di intervento e non bisogna eseguire alcun tipo di calcolo, ma dobbiamo lasciare 9.500 per l'unità B-C-D.

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Infine, calcoliamo il prezzo marginale dell'età della costruzione delle unità immobiliari. Si calcola nel seguente modo: si assume 0,003 che è il tre per mille come saggio di deprezzamento del prezzo di compravendita e si moltiplica per il prezzo delle singole unità immobiliari. Ad esempio: 177.000,00 x (-0,003) = -531 per l'unità B, ripeti la stessa operazione anche per le unità C e D, ma non per l'unità A.

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